统计排行幸运大转盘每日签到社区服务会员列表最新帖子精华区博客帮助
今日发帖排行
主题 : 逆风撑船
新组建个圈子,欢迎大家来捧场。
级别: 管理员

UID: 22506
精华: 404
发帖: 437576
财富: 614375803 鼎币
威望: 2272065 点
贡献值: 679 点
会员币: 15 个
好评度: 5186165 点
在线时间: 32520(时)
注册时间: 2012-05-22
最后登录: 2024-03-28
楼主 发表于: 2022-04-22  

逆风撑船

3.Oc8(N^}  
未来中国城市将会走上怎样的发展路线?和地产的关系是什么?这是非常复杂的命题。 `BG{\3>  
y2bL!Y<s9  
!ZPaU11  
但有一点可以肯定,它不再是被钢筋水泥堆砌出来的实体。根据“十四五”规划,“房住不炒”是地产行业定位,平稳健康发展是主旋律。“高杠杆+高周转”的“双高”模式吹起的风险泡沫,经过多轮调控风险正逐步出清,不可能再回到依靠资本推动,“大拆大建”的老路上。
a$y=+4L  
: " 9F.U  
与此同时,2021年全国居民人均可支配收入35128元,同比增长9.1%。生活水平的改善,让更多人有能力追求理想的生活,城市正是承接这些期待的载体。无疑,城市将以更强的吸附性,与康养、体育、休闲等需求元素相结合,构成全新形态的生命体。 ]L@VpHEj  
-^`]tF`M  
客观上,这给房企提了个醒儿:不能再以“建筑思维”规划建设城市,而是要以“多元思维”丰富城市的层次;支撑城市灵魂的不再是“建造力”,而是“运营力”。 ]cdKd)  
o$8v8="p  
这个元素会是文旅吗?当然可以。“十四五”规划明确指出,要推动文化和旅游融合发展,建设一批富有文化底蕴的世界级旅游景区和度假区,最终目的是在满足人们物质需求的基础上,不断丰富精神生活的多样性,形成“文旅+地产”互为因果、相互促进的成长模式。 :UGc6  
. T6fPEb  
目前,为地产板块插上文旅翅膀的企业不少,一直在推动地产与文旅板块协调发展的深圳华侨城股份有限公司(简称“华侨城A”)就是其中之一。2021年其公布的年报数据显示,文旅逐步破冰,地产坚如磐石,而这也是文旅与地产产生正向化学反应的结果。 q$(@  
L1 1/XpR  
对当下的城市建设和房企转型来说,定位于“优质生活创想家”的华侨城有重要的借鉴意义。 (iXo\y`z  
N:[22`NP  
eZ#nZB  
 m_LW<'  
后疫情时代的新常态 i Tg?JoE2  
VHGOVH,  
在“房住不炒”的行业发展基调下,地产行业告别了“高杠杆+高周转”双轨并行的高风险发展模式,开始以用户需求为导向;宏观上,新冠疫情的传播得到有效控制,不过各地区仍有感染案例出现,让旅游行业的稳定经营面对巨大挑战。 Hr |De8#f  
k>I[U}h  
9=p^E#d  
地产在转型,文旅在动荡,承受行业调控和疫情反复的双重压力,它们似乎都要过苦日子。结果必然如此吗?未必。
})rJU/  
B`3RyM"J@  
:Y`cgi0vkd  
参考国家统计局发布的最新数据,2022年1-2月全国房地产开发投资14499亿元,同比增长3.7%;其中住宅投资10769亿元,同比增长3.7%。
![YLY&}s  
tt2`N3Eu\  
“开发投资保持着增长,面对稳定年度地产市场释放积极信号,整个行业的信心还在”,贝壳研究院如此解读。 ?4GI19j  
-'*\KA@u  
Z6F>SL  
另据公开信息显示,2021年上半年疫情形势平稳,游客出游需求复苏明显,五一期间国内游客接待量达到2.3亿人次,对比2020年同期增幅达到119.7%, 实现旅游收入1132.3亿元。
r<,W{Va  
=(Y 1y$  
2021年国内游客32.5亿人次,比上年增长12.8%。其中城镇居民游客花费23644亿元,增长31.6%;农村居民游客花费5547亿元,增长28.4%。文旅需求仍然在,且已迎来了转机。 n8n(<  
;+t~$5  
摘掉有色眼镜,冷静观察地产市场的趋势,不难发现“房住不炒”的基调正在引导行业建立长期、稳定成长的价值观,“三条红线”的标尺帮助企业重新定位健康的发展模式,“一城一策”逐步出清市场的潜在风险:行业朝着更为健康的方向前进。 ~$-Nl  
Fsv:SL+5  
落到文旅行业,虽然疫情防控压力仍然让主题公园、特色小镇、商业演出等的正常运营面对考验,但旅游需求仍在,消费意愿仍在,且建立了后疫情时代的旅游消费新习惯。 c+|,q m  
Hg\+:}k&9  
如此看来,在疫情影响力和破坏力逐步减小的后疫情时代,地产与文旅市场已进入复苏阶段。经过这段时间的优胜劣汰,越是能力突出的龙头企业,越是表现出强大活力,这也是今后一段时间内的新常态。 ]V \qX+K  
E$"( :%'v  
这一点,在头部文旅企业的表现中也可见端倪,3月30日晚,华侨城A发布2021年年报集中反应上述趋势: l=G=J(G  
!_P;4E  
2021年实现营业收入1026亿元,同比增长25%。其中27家景区、28家酒店、1家旅行社、7家开放式旅游区、1台旅游演艺共接待游客7797.9万人次,为2020年182%的水平,恢复至2019年的150%,恢复情况远超行业平均水平。 Nn5z   
q] eSDRW  
经历过疫情期的震荡调整,文旅行业代表型企业逐步恢复。华侨城A旅游综合业务433亿元,与上年基本持平。 ]y= ff6Q  
Ch8w_Jf1yx  
虽然受到地产频繁出台调控政策、深圳本部高毛利项目基本结转完毕、股权转让实现投资收益减少、对存在减值迹象的存货和固定资产计提减值等综合因素影响,地产业务的盈利水平较同期有所下滑,但地产业务基本面良好,仍能维持回暖趋势,全年累计实现签约销售面积399万平方米、签约销售额825亿元,收入达到590亿元,同比增长58%。 zY6{ OP!#  
R{uq8NA- W  
健康的运营能力,也进一步提升了安全系数。通过健康运营,2021年华侨城A在优化“三条红线”——剔除预收账款资产负债率69.6%,同比下降0.37%;净负债率67.34%,同比下降7.95%;现金短债比1.87,同比提升0.21的同时,将货币资金提升至676亿元,较2021年初增加71亿元,从而降低了风险系数。 *&]x-p1m  
bI/d(Q%#<  
行业慢慢复苏,这也正是当下的新常态。 H7bdL 8/  
iTJSW  
t>p!qKrE'J  
y1z<{'2x  
与城市共生 T|dQY~n~  
+`4`OVE_#  
按照传统的价值评估逻辑,文旅地产的估值是文旅和地产两个板块的价值相加。但在行业变革的背景下,这样的算法有些过时。 ""Nu["|E  
U+gOojRy{  
北京京和文旅发展研究院发布的《中国文化产业和旅游业年度盘点报告》,2021年游客出入境旅游处于停滞状态;国内各旅游景区、主题乐园、特色小镇等地集中释放旅游诉求,构成后疫情时代的新趋势。 @|kBc.(]  
$Ay j4|_-  
\lwYDPY:  
x-O9|%aRJ  
:a3  +f5  
`\LhEnIwu  
<;}jf*A  
a'=C/ s+  
不过这些路线和周期更短的项目,不仅没有降低用户的热情,还实现游客出行频率和消费额的“双增长”。统计数据显示,一年多次出行已经成为常态,同期全国居民人均消费支出24100元,比2020年实际增长12.6%;人均出游消费899.28元,已超过2019年疫情前水平。 ^{\gD23  
7DaMuh~<  
曾经出入境旅游诉求,如今已全部转化为国内旅游;曾经长途、低频旅游计划,如今被改为短途高频方案——这才是行业的新趋势。 v3SH+Ej4  
# hvLv  
新趋势下,原本星散在各地的有限旅游资源,需要负载空前的游客压力,应对旅游、居住、消费、休闲娱乐、艺术文化等多样化诉求。 D5x }V  
)2t!= ua  
再提打造文旅项目,已经脱离单一维度的“盖楼”,而是要整合景区、酒店、商业综合体和城区综合配套的开发与运营、文化创意产业导入、物业服务、旅行社等多业态混合经营能力统筹布局。依托成熟的文旅生态,开展地产业务就站在了“巨人的肩膀上”。 foY=?mbL  
c^0Yu Bps[  
如今,企业都在尽可能提升地产与文旅之间的联动效应。 gn"Y?IZ?  
2(~Y ^_  
不久前,雅居乐提出打造“文旅+产业”的生态圈模式,并提出将“第二人生”的旅居理念迭代为“乐活天地”,并推出“乐彩(度假)、乐动(体育)、乐养(康养)”三大系列产品线。广西北海金海湾、山东威海冠军体育小镇、天津宝坻津侨国际小镇等多个项目,引入了产、城、人的全面协调和可持续发展的理念。 )f(.{M  
wG6@. ;3  
在城市实体空间嫁接企业文旅生态方面,华侨城A早有自己的方法论。华侨城一直以“造城营城”见长,也早在20多年前就提出了“旅游+地产”的发展模式。内部人士表示,华侨城A着力促进地产和文旅业务协同发展。打造项目时资源优势与发展潜力更为重要,而非继续在一、二线城市冲规模。 3";Rw9  
$@k[Xh  
成片综合开发是华侨城的核心竞争力,因此不会单一维度考量项目的价值,而是研判、决策、取舍都在坚守价值投资逻辑,更多地投入到资源质地优良的项目中,以确保盈利水平维持在稳定区间。 8;2UP`8s?  
am;)@<8~Q  
虽然不确定因素仍在,但是并未影响其正常经营。依据年报信息,2021年,华侨城A年内新获取项目23个,新增土地面积258万平方米,建成开放深圳“湾区之光”摩天轮、西安玛雅海滩水公园、襄阳“奇趣童年”亲子乐园、扬州梦幻之城等一批项目。 %%J)@k^vH  
Z'sAu#C  
值得一提的是,“湾区之光”摩天轮开业仅八个月收入破亿,打破国内单体游乐项目年度营收纪录,业已成为当下深圳最火热的旅游目的地之一。 pGEYke NU  
,Y 1&[  
对于经营效益好、运营效率高、符合公司文旅产业发展战略的产品,华侨城A会及时分析总结建设及运营经验,在加强区域经济、商业环境可研论证的基础上,根据战略需求进行复制和推广;这些成功经验,均可在其重点布局的一二线城市和粤港澳大湾区、长三角、环渤海等核心经济圈复制。 ` QC  
Qx{k_ye`  
布局的地产和文旅两个业务板块,华侨城A已经形成相互带动发展的内生动力,逆风期的成长逻辑更加顺应新阶段行业需要。只要继续坚持,就能实现既定目标。 $%~-p[)<(P  
0IU>KGJ-0s  
PAG.],"D  
0 ?kaXD  
等待黎明 wc z|Zy  
pm$ZKM  
对房企而言,坚持是困难的,毕竟在行业调整阶段,谁都没有把握能够挺到最后。但事实上,黎明正在不远处。 pE.f}  
:C6  
6b1f ?0  
当前,行业最不缺的就是利好消息,有统计数据显示,截至3月8日共有55座城市对楼市政策进行松绑;文旅方面,“十四五”规划明确将“建成文化强国”、“国民素质和社会文明程度达到新高度”、“国家文化软实力显著增强”,作为旅游行业的发展方向。
BZAeg">3  
<s/n8#i=H  
行业发出向好发展的信号后,各项政策红利最终释放,需要经历漫长的势能传导期。“反射弧”有多长,目前还很难讲。企业需要做的,就是尽量不犯错,最终等到黎明到来。为避免犯错,主流房企喊出了“降本增效”的口号,无外“开源”与“节流”两条路。 7d&_5Tj:  
g3[Zh=+]E  
为了提升业绩,众多企业在“产品输出”基础上,建立“能力输出”的管道。拿大悦城来说,自2021年开始大力拓展轻资产项目类型,通过输出管理模式的形态,建立全新的业绩增长点,在西南地区开发成都天府芙蓉园等多个轻资产与重资产混合的项目。 P2J{ Ml#  
Exir?G}\  
同期,华侨城A也在聚焦能力输出。其相关工作人员表示,在推进欢乐谷、欢乐海岸商旅、摩天轮等优势产品线独立发展,巩固文旅专业能力的基础上,也在通过品牌和管理能力输出,研究和捕捉泛旅游业发展机会,进一步夯实公司的行业领先地位。 3exv k  
D4 {?f<G0F  
此外,华侨城A还在探索以亲子、运动、研学教育为一体的小型主题公园产品,襄阳奇幻谷、南昌玩美公园、南昌青少年星际科普研学基地等预计于2022年开业。 "JI FF_  
5)X;q-  
至于“节流”环节,改变行业认知非常重要。地产板块正在经历从地产红利、融资红利时代,向管理红利、产品红利时代转型,节约成本必须落实内部高效管理。 ZI"L\q=|0#  
_-/aMfyQ  
纵观整个地产行业,包括万科、旭辉、世茂等典型房企选择调整组织架构,作为阶段性重点工作;华侨城A则追求精细化管理,聚焦去化、降本、增效,持续提升项目管理水平。在行业整体利润降低的大环境下,通过缩短开发周期降低成本的方式,最大限度降低压力。 yU* upQ  
C'8v\C9Ag  
还有企业主动拥抱创新,通过改变自己的方式,顺应外部环境的改变。年报内容显示,未来,华侨城A将不断加强科技应用,深入探索人工智能、AR、大数据等科技手段在文旅业务上的应用,实现华侨城A文旅业务“+科技”和“+ 数据”的突破,以数字和科技提升文旅产品、业态、商业模式、管理制度的创新效率,促进产业转型升级。 Kjbt1n  
eZDqW)x  
其内部搭建的消费互联网统筹文旅项目,共同做大流量、做强销售,把花橙和花小橙打造成线上知名品牌和爆款IP形象;同时持续打造统一支付、统一会员、统一营销、统一产品的四大统一平台的支撑能力。 :B(F ?9qK  
o+(>/Ou  
产业互联网方面,正构建以“系统平台+专业服务”为核心的文旅业务轻资产输出管理平台的目标推进。持续开展应用推广试点工作,优化“金牌管家”等定制化服务运营闭环,逐步实现靠“系统和服务能力”的管理输出。 ~x<nz/^  
s|iph~W!L  
相信随着疫情的转好,在企业的共同努力下,地产与文旅板块还会有更大的成长空间。 C9l5zb~D  
yKE[,"  
,>"rcd  
CNwYQe-i  
结语 'u@_4wWp  
5Z2E))UU  
这段时间,地产和文旅市场承受了巨大的压力,资本市场的敏感又让众多人持续看空,这在一定程度上影响了行业的发展。 Jh1Q)05  
Ki#({~  
可是不能否定的是,目前整个行业正在变好,一些过去被忽略的正面信息,正在随着更多的利好不断释放。在“稳地价、稳房价、稳预期”的地产基调,以及旅游产业逐步恢复的过程中,“黑铁时代”终会过去。 Hg8n`a;R  
F O"8B  
人们常说,“机会留给有准备的人”。或早或晚,它总会来,当它真的来了,考虑的不应该是“能不能接”,而是“该怎么接”。相信那个时候,舆论态度还会发生180°的扭转,从集体看空转向长期看多。 3V")~ m  
fQ>=\*b9x^  
评价一下你浏览此帖子的感受

精彩

感动

搞笑

开心

愤怒

无聊

灌水
为生歌唱
描述
快速回复

谢谢,别忘了来看看都是谁回帖哦?
验证问题:
正确答案:8
按"Ctrl+Enter"直接提交
上一个下一个