当前，人们对房价上涨的原因有几种不同的说法：一曰开发商“抬价论”，房价上涨是开发商昧着良心追逐暴利加价出售；二曰投资者“炒房论”，投机是房价暴涨的罪魁祸首；三曰市场“供求论”，商品住房供不应求拉高房价；四曰房地产“泡沫论”，需求泡沫制造房价泡沫；五曰地价“成本论”，地价上涨导致土地成本上升，房价也随之水涨船高。 5t'Fv<g
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这些说法都有一定道理，但还仅仅是表象。其实房价问题既不是开发商说了算，也不是购房者说了算，更不是政府能左右，而是由深藏背后的客观经济规律制约着。为了找出房价上涨的本质原因，笔者在此提出“规律论”的观点。 3YTIH2z 5
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市场规律对房价起决定作用在市场经济条件下，商品房价格的形成和运行是由市场经济规律调节的。价值规律、供求规律、竞争规律三大规律共同决定价格。 +Hyk'=.W
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价值规律决定商品房的基础价格。商品房的价值构成可以分解为开发成本与合理利润，前者相对稳定，后者伸缩性较大。在供求平衡的前提下，商品房的价格与价值基本相符。但实际的市场供求关系经常变动，导致房价围绕价值上下波动，高于价值的部分构成价格泡沫，成为开发商超额利润的来源。 r>3^kL5UI
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供求规律决定商品房的市场价格。供求关系主要通过决定房价偏离价值的程度来调节价格。当供不应求时，购房者抢购住房，导致房价高于价值；当供过于求时，商品房卖不出去，被迫降价出售，房价便会低于价值。此外，价格也会反过来调节供给和需求，高房价促使供给增加，需求减少；低房价导致供给减少，需求增加，由此推动着供给和需求趋向均衡。当二者达到均衡点时，便形成均衡价格。 OJ[rj`wrW^
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竞争规律决定商品房的现实价格。商品房市场买方和卖方两个市场主体之间存在着激烈的竞争；具体表现为以下三个方面：一是购房者与卖房者之间相互讨价还价的竞争，二是卖房者之间的竞争，在一定的供求形势下，或竞相涨价，或竞相降价出售；三是购房者相互之间的竞争，竞相购买会使房价升高，少有人买则会使房价下跌。由此形成商品房的最终成交价格。 +s n2Lw!^
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市场经济的这三大规律交互作用，而合理的房价应当符合内在价值，反映供求关系，体现竞争原则。当前房价上涨过快主要是由商品房供不应求引起的，而在商品房投资保持20%以上增长率的情况下还出现供不应求，则主要又是因为需求拉动型房价上涨。因此，调控房价的关键在于控制住房需求。 0(TvQ{
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商品房资产价格的特殊规律对房价的调节作用事实上，现实的商品房价格呈现出波动中上升的趋势，并不完全由市场经济的三大规律决定，所以还需要考虑商品房价格运行的特殊规律。 jy jQzt
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首先是特殊的供求规律表现形式。一方面，房地产固定性和投资周期长的特点造成商品房的供给弹性很小，市场需求上升时不能立即增加供给；另一方面，由于商品房的市场需求中包含了消费性需求和投资性需求，而投资性需求弹性很大，当房价上涨时，如果预期房价还要继续上涨，需求不降反增，甚至会达到疯狂的程度。一些城市房价上涨过快往往正是由投资投机性需求过旺引起的，调控房价、控制需求的重点应在于抑制投资投机性的购房需求。 G `Izf1B`I
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其次是特殊的心理预期影响。一般的消费品价格受心理预期的影响并不明显，但购房投资者如果预期房价会继续上涨，则不管现在房价多高都还会抢着购买，这正是造成房价轮番上涨的重要原因。因此，提高房屋交易信息的透明度，积极引导社会心理预期，对控制房价具有重要意义。 Nu.
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再次是特殊的土地升值趋势。一般消费品经过一段时间使用以后便消费掉了，而土地是不可再生的稀缺资源，其需求会随着经济社会发展逐步增加，从而拉动地价上升。土地成本在房价中一般占30%至40%，地价涨导致房价也跟着涨。因此收取土地增值税，既能抑制开发商暴利，又能减缓土地升值对房价上涨带来的压力。 }1rvM4{/+f
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第四是特殊的垄断性价格。一方面，由于城市土地所有权属于国家，土地使用权交易市场国家垄断；另一方面，由于土地空间上的固定性和不可移动性，开发商在获得了土地使用权以后便垄断了土地经营权，形成住宅的区位垄断。这种垄断属于垄断竞争范畴，由此住宅资产价格也具有一定的垄断性。由于垄断可以获得超额利润，所以开发商总是利用这种垄断地位为追逐最大利润服务。因此，政府应当采取措施打破垄断。 ?Y!^I2Y6
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最后是特殊的差异性和个别性。受地区经济发展程度、收入水平和供求状况的制约，全国各地区发展不平衡，不同地区的房价差异性很大。同时，房地产市场的地区性特别强，只能在本区域内求得供求平衡，不可能形成全国统一价格。除此之外，每宗房地产又由于具体位置、房型、楼层、朝向的不同呈现出明显的个别性。为此，政府应该改进房价统计方法，使房价信息能充分反映商品房的差异性和个别性。 i_ YW;x
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经济规律对房价调控的要求目前对政府调控和干预房地产市场存在不同看法。其中一种观点不赞成政府干预房地产市场、调控房价。这种观点只承认了市场的经济规律，却没有看到社会主义经济规律的要求。社会主义基本经济规律的本质要求是发展经济，满足人民群众日益增长的物质文化生活需要。对于房地产业来说，加快住宅建设的目的是为了改善居住条件，提高人们的居住水平。为达到这个目的，住房价格必须与居民的收入水平相适应。因此在房价飞涨的情况下，政府出台调控房价的政策是很有必要的。 1#!@["
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对于目前已实施的房地产市场宏观调控政策，笔者认为基本符合上述这些经济规律的要求，关键还需要进一步强化执行力度。首先，尽快出台物业税，增加住房资产持有成本，加大抑制投资投机性需求力度。其次，进一步利用利率手段，提高贷款利率，通过改变供求关系来调节房价。再次，在征收土地增值税的同时加收暴利税，由此来平抑房价。总之，只要进一步完善调控政策，就一定能实现房价基本稳定的目标。 83?1<v0%
来源：中国房地产报
