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主题 : 【每日一学】案例分析(8)—— 小区地下室出租存隐患 业主不满却又无奈
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楼主 发表于: 2009-05-20  
来源于 案例分析 分类

【每日一学】案例分析(8)—— 小区地下室出租存隐患 业主不满却又无奈

管理提醒: 本帖被 新鲜阳光 执行取消置顶操作(2009-05-21)
来源:京华时报 fBhoGA{=g  
  抽查样本 海淀、朝阳、宣武、丰台多个小区 Dnw|%6Y  
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  4月中旬,丰台区方庄紫芳二区启动了新物业选聘程序。原有物业的一大“罪状”,就是将小区地下室出租,导致小区管理混乱,而物业则喊冤称并非自己出租了地下室。 Z hd#:d  
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  据了解,本市小区地下室多是作为地下人防工程,由人防部门管理。其中部分地下室在经过核准之后,被允许出租。 dOFD5}_   
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  由于地下室面向社会出租,租户和业主生活在同一小区甚至同一栋楼,不可避免会让业主对小区的安全、消防、卫生等问题产生顾虑。如何消除这些隐患,则成了业主、物业、开发商、人防部门等各方协商协调的一个难题。 e}hmS1>H  
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  -有争议小区 %}-?bHB1c  
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  >>丰台区·紫芳二区 a u7.4ln>Y  
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  出租地下室将逐个关闭 T4)fOu3]  
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  昨天,紫芳二区公告栏内张贴出了关于地下室租户将有另外出口的通知。至此,关于该区地下室出租导致小区管理混乱一事已有了初步解决方案。据该区物业与人防部门协调,该区4个人防工程关闭3个,剩下一个为租户另辟通道出入。 (o5j'2:.  
I,yC D7l_  
  “有业主认为是物业出租了地下室,这也成为小区要重新选聘物业的一个关键原因。其实,出租的地下室属人防工程,是由开发商直接移交人防部门管理的,跟物业一点儿关系都没有。”该区物业公司相关负责人解释,紫芳二区在1、3、4、6号楼下,共有4个人防工程,经物业管理层与人防部门沟通,现已决定清走3个,仅留4号楼下一个,并单独开出入口供租户出入。目前,该区6号楼下人防工程已经关闭,所有租户已经清走。 nKa$1RMO  
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  在4号楼地下室,正对楼梯口的墙面上张贴着由丰台区人民防空(地震)办公室印发的《安全管理责任制度》《居住人员须知》《值班责任制度》等相关规定及“禁止用热得快和电热毯”的通知。记者发现,整个地下人防工程已经被隔离成近200个住室,有不少租户穿着睡衣拖鞋在楼道内活动。地下室租房处一工作人员称他是由老板安排值班的,关于是否有出租许可证、消防许可证之类的证件,该值班员称正在办理中。 #>lG7Ns|4  
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  “小区的人防工程在小区住宅楼下,是为业主服务的,是否出租、怎么利用小区业主有发言权。”紫芳二区业主们称,有关部门在业主不知情的情况下,将地下室出租,由此导致小区管理混乱,这已经损害了业主权益。对于将租户清理是否会造成地下室空置以致资源浪费的问题,业委会负责人称可以考虑将地下室作仓库等,但一定要保证在突发事件发生时,居民有避难场所,而不能为了眼前的经济利益牺牲了对业主生命的保障。 Xpe)PXb  
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  人防部门 地下室租金收益归国家 [S5\#=_4S  
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  昨天下午,记者辗转联系到丰台区人防部门一工作人员。据该工作人员介绍,因紫芳二区业主呼吁强烈,目前,该区人防工程6号楼已清退完毕,1号楼和3号楼也会按照计划关闭,将出租人员清退。这位工作人员称,地下人防工程产权属于国家,人防部门是管理部门,现在是和平年代,为了有效利用资源,才将地下室出租的,所收租金也上缴了国家。 xvl3vAN9  
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  律师说法 地下室出租应由业主定 *na?n2Yzt  
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  房地产律师秦兵说,小区的地下空间在做人防工程用途时,政府有权使用和管理。但其余情况下,都应属于全体业主所有。物业如果要将地下空间利用起来,需要通过业主大会的决议同意,并且收益也应当属于全体业主。秦律师还表示,在日常生活中,涉及地下空间利用的业主物业纠纷很多,主要还是业主个体力量不够强大,需要通过成立强有力的业委会来维护业主的权利。 I:K"'R^  
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  -相安无事 ck?YI]q|  
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  >>宣武区·清芷园 C74a(Bk}H  
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  活动空间须人均4平方米 |{CfWSB7~@  
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  前天下午,记者来到位于清芷园小区10号楼。 BNL;Biy t7  
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  地下室管理员李女士介绍:“这里有专人打扫卫生,厕所和水房是完全分开的。”1500平方米地下室内,有近百间房间,最大的也不足10平方米,刚好摆下两张床。李女士介绍,人防地下室出租有相关的规定,就是必须保证4平方米/人的活动空间,不允许有上下床铺。 |JQQU! x  
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  在租房协议上,规定禁止在地下室养宠物,禁止在晚上10点至次日9点发出噪声,违者清除出地下室。记者了解到,该地下室的承租人是某劳动服务公司,有宣武区人防办公室颁发的人防工程使用证和营业执照。李女士介绍,他们做地下室出租近十年了,“必须有相关的审批手续才能营业,要不然出事后担不起责任。”另外,每年都会做消防设备的检修,人防部门负责检查,不合格不允许出租;通道内禁止堆放杂物,安全出口有3个,出现意外可及时逃生。李女士说,租房协议上都写有规定,不准使用大功率电器,不能使用明火做饭。在携带东西出入时,必须在传达室登记;在租户有朋友来访时,也必须做出入登记,而且晚10点之后禁止会客,防止发生盗窃和其他危险。 C=eF.FB;'  
Hy^N!rBxfO  
  10号楼业主张女士说:“其实这些租地下室的人也挺不容易的,毕竟地下室便宜。但会担心安全问题。”对此,李女士解释称,来这里租房的人都需要将本人信息进行登记,并附照片。没有暂住证的外地人员,他们会帮助租户办理暂住证。凌晨2点会关闭小区大门,租户们不能进出,“所以一些夜里工作的人,也不会在这里租房。” )jt #=9ZQ  
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  -隐患仍存 -3Hy*1A.  
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  >>朝阳区·珠江绿洲家园 r,h%[JKM  
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  业主不满却又无奈 >k (C  
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  记者以租客身份来到12号楼地下室。这层地下室紧连着地下车库,被隔出近30个房间,但只有一个盥洗室和卫生间。屋顶上还有排水管道,由于通风不畅,屋子里气味不好。负责接待的女士称,出租单人间每月400元,日租则30元。该女士还说,该地下室是物业公司出租的,租金也交给物业,她只是负责看房。如果想租好一点的房子,小区内还有一层自带地下室的户型,业主买下后,改建成小旅馆,“不过价钱也贵一些,80元一天”。 Ru>MFG  
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  “几乎每栋楼都有这种情况。”业主张女士说,对于出租地下室的情况,大家不满却无奈。和张女士一样,持观望态度的居民很多,大家都对地下室出租颇有微词,但也不知如何解决。 c9&xe"v  
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  >>海淀区·八里庄北里 vkri+:S3  
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  隐患地下室加装探头 OG>}M$ Ora  
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  去年10月20日晚上,海淀区八里庄北里小区内,一名男子持刀进入13号楼地下室,将5名年轻女子劫持。警方在对峙4小时后,将嫌疑人抓获。5名人质中1人死亡,其余4人不同程度受伤。 z?R|Ok  
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  昨天下午,该楼一居民称,事发后,13号楼地下室仍在继续出租。5门地下室一租户称,事发后,小区物业在每个地下室楼梯口都安装了摄像头。13号楼1门地下室管理室值班工作人员说,地下室的摄像头和值班室连接,值班室24小时都可以看到楼梯口出入的情况,之后从未出现过治安事件。 [q8 P~l  
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  -保持原状 ?iWi  
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  >>海淀区·当代城市家园 ',JinE95  
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  绝不外租物业维护 7o# I,d~  
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  位于海淀区的当代城市家园内,9号楼与19号楼的地下室二层属于该小区的人防工程。 s@K4u^$A  
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  记者看到,该小区两处人防工程紧邻地下车库,近八十个房间几乎没有存放物品,每间房都装了电灯,房间内仍留有打扫过的痕迹。长城物业公司当代城市家园管理处的胡经理介绍,虽然人防的产权属人防办,但物业公司每月会组织一两次小区的保洁来到人防进行打扫。同时公司的相关负责人也会每月来此检查设施的情况。 [\v}Ul  
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  自业主入住以来,人防工程始终呈初建成时的状态,为保证业主的安全,消除安全隐患,曾经有两次非小区的社会人员来此与物业公司商谈出租事宜,分别用于招待所与仓库储藏,都被物业公司回绝。 Z`ID+  
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  -首例人防确权案 >UiYL}'br6  
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  业主讨地下室被判败诉 DgId_\Ze  
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  据媒体报道,因为小区内地下两层被出租,海淀区华清嘉园小区业主将海淀区人防办告上法庭。 8lvV4yb  
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  2003年8月,海淀区人防办把华清嘉园甲15号楼地下两层租给华润置地(北京)物业管理公司,每年收取2万元租金,直到2013年。之后,物业又将该楼人防工程转租给舒展休闲健身中心,而该健身中心又将人防工程转租给50余户外来民工居住使用。 *\+\5pu0  
B~MU^ |v  
  认为这些人员影响了小区业主生活环境,对业主的居住安全及生命健康构成了威胁。依据《人民防空法》以及《物业管理条例》的相关规定,15号楼9名业主起诉要求确定自己是地下室的主人,还要求拿回人防办已经收取的2万元租金。 $p#Bi-&  
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  海淀区人防办辩称,华清嘉园甲15号楼地下两层是人防工程,属国家而非业主所有,人防办对该国家财产进行管理是分内事,不同意业主的诉讼请求。 UZ\u;/}  
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  审理此案的法官方岩认为,业主在签订《商品房买卖合同》时就已经明确知道地下两层并不属于自己,而作为人防工程的地下两层不在物业管理区域内,因此《物业管理条例》不适用。 bh,[ 3X%  
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  2005年10月21日,海淀区人民法院一审判决,驳回原告的起诉。业主听完判决后,当庭表示上诉。北京一中院维持原判。
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