土拍“价高者得”影响几何
原标题：土拍“价高者得”影响几何广州又一次先行，成为首个取消地价上限的一线城市。
11月21日，广州公共资源交易中心官网挂出黄埔区一宗宅地出让公告。此次挂牌宅地出让按照“价高者得”原则确定竞得人，并未设置地块最高成交限价，这意味着，广州也开始取消土地拍卖限价。此前，广州先后通过设置最高限制地价，以竞拍者报价触顶后转入竞配建面积、触顶后转竞自持面积、摇号等方式控制土拍溢价，涉宅地出让溢价长期控制在15%以内。
回看土拍往事，在如火如荼的大基建时代，高溢价地块屡见不鲜，部分城市的土拍溢价率甚至高达325%。2021年，在自然资源部牵头下，全国22个主要城市的住宅用地实施“集中挂牌、集中出让”的双集中供地，且单宗地溢价率不得超过15%，给火热的房地产市场降温。
如今，房地产市场供求关系已发生深刻变化，居民基本住房需求已得到满足，取消因市场过热出台的土拍限价等政策是大势所趋。据统计，今年1—10月，全国土地出让金较2022年同期下滑26%，较2021年同期下滑48%。截至11月21日，22个集中供地城市中，已有18城恢复“价高者得”，目前仅剩北京、上海、深圳、宁波4个城市执行限地价政策。政策调整赋予开发商更大的自主性，有利于提振企业拿地的积极性，带动下游商品房市场回暖。今年前10个月，广州土地出让金同比下降7.6%，总成交建面同比降幅为22.8%，取消地价上限，亦是广州适应“大环境”和“小气候”的应时之举。
当然也要看到，部分城市恢复“价高者得”后，出现了“冰火两重天”的局面，热门地块的溢价率高达53%，有的地块则是底价成交。这说明，土地市场分化严重，政策影响有待观察。对具有广泛影响力的一线城市来说，保持谨慎的探索步伐是必要的。公告提出“价高者得”外，还要求竞买人必须使用自有资金，不得使用融资借款，且须在土地交付后一年内动工、三年内竣工，“松绑”的同时并未放松对开发商的能力要求，体现出精准稳妥优化房地产政策的取向。
长远来看，作为商品房回归商品属性的重要一环，让土地重新回归市场定价，是推动构建房地产发展新模式的需要。当前，我国房地产市场出现重大变化。从供给看，“有没有”的问题基本得到解决，但结构性不足问题仍然存在；从需求看，人民群众对住房品质有了更高要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务。构建房地产发展新模式，是破解房地产发展难题的治本之策。就在本月，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹进一步阐释了新模式的意义和内涵，提出了要实施好规划建设保障性住房等“三大工程”，“规划建设保障性住房，实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求”，被业界解读为新一轮“房改”。
根据国务院常务会议近期审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》，新模式下，政府通过保障房保基本，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋”，商品房则“回归商品属性、满足改善性住房需求”，二者定位不同、协调发展，共同推动房地产业转型和高质量发展。由此可见，不同城市根据自身情况，适时取消地价等方方面面的限制性政策，大概率只是时间问题。（维辰）
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