农民工租赁房屋遭遇纠纷怎么办？

dongzi

徐女士、杨女士等人进城打工多年仍然买不起房子。但为了方便，他们便放弃单位宿舍到外边租房居住。岂料，外出租房也有很多麻烦，有时遇到了纠纷还不知道如何解决。以下3个案例的处理方式，为徐女士等农民工解决租房问题提供了答案。

【案例1】

他人手中转租，租赁合同无效

2020年5月9日，徐女士在公司附近从邱某手中租住了一套房屋。岂料，一个月后，房东肖某找上门来，要求徐女士立即搬离，并称其只是将房屋租赁给邱某，而邱某转租并没有征得其同意。此时，邱某早已携带徐女士交付的5000元押金逃之夭夭。

【点评】

房东有权要求徐女士搬离。

《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

与之对应，邱某只是个“二房东”，无权对房屋进行处分，其未经肖某同意的转租行为当属无效。本案的教训在于租赁人与出租人签订租赁合同时，务必要求对方出具身份证件、不动产证书等，以确认房源和房东身份。

【案例2】

租住违章建筑，可以索要损失

杨女士与丈夫同在一家公司，且与公司签订了长期书面劳动合同。为方便起居，杨女士在公司附近租住了一室一厅，并与房东约定租期五年，杨女士可以对房屋进行装修，费用由杨女士承担。可是，夫妻二人入住不到一个月，便得知该房属于违章建筑，已被政府列入强拆。

杨女士目前最担心的问题是：她能否要求房东赔偿4万余元装修费用？

【点评】

杨女士有权索要赔偿。

《合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”

本案中，房东有难以推卸的责任。原因有二：一是房东明知房屋系违章建筑，甚至已列入强拆，却违反如实告知义务，对合同无法实际履行采取无视的态度；二是杨女士信赖利益受到了损失。其不仅不能实现合同目的，还因装修导致其存在实际的经济损失。

【案例3】

与人合伙群租，扰邻应予解散

为了省钱又有住处，黄某等15名农民工在一处小区内租赁了一套包括厨房、阳台在内100平方米的房屋。此后，他们用木板将房间分隔成15份，每人占用一间。

入住后，因为人多，每个人的性格、喜好不同，再加上他们的作息时间不一，严重干扰了邻居的生活及休息。因协商未果，邻居向法院提起诉讼，请求判令解散黄某等人的共同居住状态，法院审理后支持了邻居的请求。

【点评】

法院的判决是正确的。

一方面，黄某等的行为违法。《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。”黄某等将100平方米套房加以分割，既改变了原有最小出租单位（房间），厨房、阳台也成了出租对象，且人均建筑面积大大低于对应标准。

另一方面，黄某等侵犯了邻居的相邻权。《物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”而黄某等的行为不仅不能方便生活，反而给邻居生活、休息造成很大麻烦。颜东岳 法官