限购令能否承担楼市降价之重

沩水云飞

　　
　　上周六，武汉市出台实施商品房限购措施，成为全国第16个实施“限购令”的城市。其主要内容是，本市居民以家庭为单位，只能在七个中心城区和两个开发区购买一套新房;外地居民须有本市纳税证明或社保缴存证明，也可在七个中心城区和两个开发区购买一套新房。但二手房交易不限购。

    汉版限购令的出台，媒体解释有两个背景:一个是全国楼市自去年下半年开始严加调控之后，许多城市都推出了限购措施。这股风潮从沿海刮到内陆，从一线刮到二线;另一个，2010年武汉的楼市“量价齐升”，中心城区商品住房均价同比上涨21.57%。年底在全国10大重点城市房价涨幅中，武汉又居首。在这种内外“加压”的环境之下，限购令此时出台，也许并不意外。
　　
　　但有了“限购令”，实际效果如何仍有待观察。武汉将中心城区和远城区、本地居民与外地居民、新房和二手房做了区分。从其他15个城市实施限购令情况来看，以及分析对比各地限购规定的不同，我们多少可以做出一些预期。

    比如对于购房人群的限定，宁波、深圳、福州、广州等地特别在“非本市户籍居民家庭”前增加了“1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”的条件，武汉并未有具体细则;广州还将二手房囊括其中;深圳、南京等地则对已拥有2套房的本地居民、能提供相关证明的但已有房产的外地家庭，都禁止购买新房，而武汉对原有房产数量未作规定。这些差别对今后限购令的成效，可能都会产生不同影响。

    即使限购令更加严苛，到底是否对房价起到抑制的作用?毫无疑问，限购通过行政手段抑制了需求量，但需求量的下降并不等于价格的下跌。至少在中国楼市中是这样。比如去年12月底《南方都市报》报道，广州十区一手房成交量与2009年比，下降了31%，但成交价还比2009年涨了38%。甚至到了1月中旬，出现了量价齐升的局面。其他城市经过一段低迷后房价依然看涨，这些现象都值得好好思考。

    回顾一下，房地产的调控政策已经很不少。要么是增加交易成本，要么是抑制需求。但是这两招是否能直接对价格起作用?毕竟，这种模式只能压抑和迟缓购房，而非真正稀释购买的动力。我认为比较重要的一点是，限购令需要其它政策和监管同时发力，配合起来。比如落实自1月1日起实行的“一房一价”，比如打击开发商捂盘捂地，比如加快建设保障房等等。不然当限购令一阵风刮过去，再拿什么降低民众对房价持续上涨的预期呢?（林坤）