房产“70年之痒”该挠挠了

沩水云飞

如果土地使用权到期真的被规定为“无偿收回”，那么居民房产届时将无处附着。权威立法机构应当围绕土地使用权到期问题给出适用全国的实施细则，而不是任由市场预期持续混乱。

近日，一则“上海规定土地使用权期满后无偿收回”的消息引起了各界高度关注，甚至被指与《物权法》相抵触。对此，上海规土局17日在网站上发布通知称，因公共利益需要未获批续期的土地要收回。

众所周知，中国土地所有权归属国家，公众和企业只拥有土地的使用权，时限为70年。对于“70年之痒”，从立法界到社会公众无不高度关注，任何与此有关的政策预期变化都会影响到社会经济运行。

我们不妨以两个极端的模式来推测这一问题的实际影响：其一，如果土地使用权到期真的被规定为“无偿收回”，那么土地之上的房产将无处附着，居民和企业的房屋永久产权等同于70年租赁权。从经济价值角度看，就意味着既有房产价值和开发商囤积的土地价值大幅度贬值，这也正是周一房地产股大幅领跌大盘的主要原因。其二，如果法律明确土地使用权永久无偿续期，则意味着房屋永久产权在理论上可以持续，既有房产价值能够得以维护，市场预期趋于稳定。但问题的关键在于，既有的立法部门和地方行政机构都无法给出一个明确答案，以至于公众与市场的“70年恐慌”会不时发作。

针对这一问题，《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。但实际上，这是一个相对含糊的法律规定，其中存在明显的尚待明确之处。比如，自动续期究竟如何操作？毕竟，土地使用权证在到期后需行政部门更新换发。正是由于对相关操作执行细节不清晰，所以才会导致公众对于上海地方部门“无偿收回”四个字极为敏感。

尽管《上海市国有建设用地使用权出让合同》二十七条规定，到期后的“土地使用者若需继续使用，应当至迟在届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回之外，出让人应当予以批准”。但是上海地方规定的申请审批程序并未得到《物权法》的明确支持，而所谓的公共利益该如何界定本来就是《物权法》争议的焦点话题。换言之，如果每块土地延期使用都需要经由审批流程，而且行政部门拥有以公共利益为由拒绝批准的权力，这意味着土地使用权存在巨大的政策风险。由此，70年土地使用权到期后的延续问题并没有被明确，相关地方解释不仅无法缓解公众的担忧，反而可能会进一步引起相关争议的升温。因为一旦地方拥有释法权力并各自执行操作，那么就意味着土地使用权延期模式可能会出现多样化，公众更加无法获得一个稳定有效的政策预期。

针对土地使用权到期问题，社会各界亟须权威立法部门的明确释法，而不是任由地方政府自行规定。从1998年中国房地产市场改革推动开始，中国商品房的市场历史不过13年，加上一般3年左右的开发土地时间。这就意味着多数居民商品房至少在54年内还不会真正涉及土地使用权到期问题，但这并不意味着相关立法以及制度细化可以长期延迟，因为土地是社会经济发展的必须要素，土地价格与市场变化直接决定了一个经济体运行的稳定性。为此我们建议，权威立法机构应当围绕土地使用权到期问题给出适用全国的实施细则，而不是任由市场预期持续混乱。（马红漫）