被限制交易的房屋买卖合同是否有效

dongzi

【案情介绍】

2021年1月7日，石某与丁某签订房屋买卖合同，石某系卖房人，双方约定丁某受让石某的房屋以及该房屋占用范围内的土地使用权；石某应于2021年2月18日前腾出该房屋并通知丁某进行验收交接。丁某按约支付房款。由于该房屋因此前未经审批进行拆除重建，于2021年1月18日被房屋行政主管部门认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。但是，签订买卖合同时，石某并未将该房屋现状与登记信息不符的事实如实告知丁某，合同中记载的仍是登记的房屋状况。那么，石某与丁某签订的房屋买卖合同是否有效？丁某能否要求石某将房屋恢复原状后办理过户手续？

【律师解答】

房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。那么，这类房屋买卖合同是否有效？

不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力，表明房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符。如果房屋买卖合同对标的物坐落位置、建筑面积、房屋类型等的约定，与不动产登记簿记载的内容一致。那么，善意相对人根据不动产登记的公示公信原则，信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同，此信赖利益应予保护。虽然该房屋被行政机关限制交易，买卖合同的履行可能存在障碍，但根据《民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，不能因为房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性。本案中，签订买卖合同时，虽然房屋现状已与登记信息不一致，但双方在合同中记载的仍是登记的房屋状况，且石某并未将该房屋现状与登记信息不符的事实如实告知丁某。丁某无过错，应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人，法律应当保护原告的此种信赖利益，亦系强化不动产公示、公信效力的要求。并且，根据《民法典》第二百一十五条规定可知，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不影响合同的效力。石某与丁某就该房屋签订买卖合同的行为，不具备《民法典》中规定的民事法律行为无效情形，应当认定有效。

关于合同能否继续履行的问题。虽然行政机关对房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续；出让人即使未出售房屋，也应按照行政机关的要求进行整改，使房屋恢复至合法状态，恢复原状系出让人应尽的行政法上的义务。本案中，石某明知该房屋附有违法建筑仍予出售，应依诚实信用原则全面履行合同义务；对于该房屋存在的违法状态，石某应当自行采取相应措施予以消除后将该房屋交付丁某。

综上，石某与丁某签订的房屋买卖合同应当认定有效，并且石某应当在恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助丁某完成过户手续。

天津击水律师事务所律师潘强 张羽供稿