【每日一学】案例分析（347）——一房两卖 购房者如何维权？

张硕御月

　　近日读者小王反映，他在房屋中介处看好了一套李村附近的二手房，一番讨价还价后同卖房人签订了房屋买卖合同并支付了2万元的定金。按照约定，合同签订后10日内应付清30万元的首付款。在他及时筹好首付款联系卖房人准备付款时，对方却称最近出差不在青岛，付款的事推迟几天再说。就这样，距离合同约定的10日内付款的期限越来越近，但卖房人一直没有露面。直到合同签订后的第12天小王再次联系卖房人时，对方的态度来了个180度转变，告知由于小王一直没有支付首付款，现在正式解除合同，定金也不予退还。小王这时才从别处得知卖房人在与他签订合同后又与出价更高的第三人签订了一份房屋买卖合同。不但没有购得心仪的二手房而且还搭进去2万元，小王感到很委屈却不知道如何维权。
　　就上述情况，记者咨询了山东文康律师事务所栾珂律师。
　　栾律师认为：首先，购房款支付期限的推迟是对原房屋买卖合同的变更，合同双方应当对此达成一致。小王遇到的第一个问题就是能否证明双方对推迟支付首付款达成了一致。如果电话录音等证据能够证明，那么小王只要在推迟后的付款期限届满前支付首付款就不构成违约。
　　其次，即便小王没有及时付款，卖房人也不必然有权直接解除合同。这要看合同中有没有这类解除合同的约定，如“买方人没有及时支付购房款的，卖房人有权解除合同”。如果没有类似约定，那么按照合同法的规定通常是在债务人经催告后的合理期限内仍不履行时，债权人才能解除合同。也就是说，如果小王迟延付款了，卖房人可以按照合同追究小王的违约责任，如支付违约金等。但卖房人不能在没有先行催告的情况下，直接通知小王解除合同。
　　再次，如果根据房屋买卖合同的具体条款卖房人无权直接解除合同，那么该合同仍然是有效的，小王有权要求卖房人继续履行合同。至于之后卖房人就同一房产又与第三人签订的另一份房屋买卖合同，只要第三人是善意的，该份合同也是有效的。一旦卖房人按照之后签订的房屋买卖合同与第三人办理了产权转让登记手续，那卖房人就无法再向小王转让该房屋的产权。卖房人对此违约行为应当向小王承担相应的赔偿责任。所以在卖房人无权直接解除该合同的前提下，小王可以搜集卖房人故意拒收首付款的证据并要求卖房人继续履行合同，当卖房人出现违约行为时小王有权要求卖房人赔偿损失或者双倍返还定金。
　　栾律师还建议，二手房买卖过程中，涉及合同内容的变更时，双方最好能达成书面的补充协议。如果不能，则应当注意通过电话录音等方式保存相关证据。在当前楼市仍是卖方市场的大背景下，购房人更应当及时履行自己的合同义务并关注合同中约定的解除合同的条件，以免在发生纠纷时处于被动地位。中新网