深圳突袭“3月限涨” 房企急谋“现金为王”

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龙飞

国五条的大棒高高举起，尚未落下。随着深圳传出2013年房价只许跌不许涨的“限涨令”出台，各地方调控细则出台的消息也甚嚣尘上，但这些消息均遭到了官方否认。

另一方面，乘着空窗期开发商急谋应对，进入3月中旬，陆续有香港上市的内地房地产公司宣布发债融资，而正在谋划发债的房企更不在少数。

调控之下，现金为王。然而与两个月前不同，从2月底开始香港债市不断收缩，阳光普照式的行业狂欢难以再现。

限涨令突袭

“现在只要有融资能力的，肯定开足马力。”一位总部在华南的上市房企财务负责人表示，虽然国五条细则未定，而现在市场环境也优于2008年，但调控肯定会成为常态。

最近坊间盛传北京、广州等地国五条细则落地，很多都是内容俱全而且明确发布日期，但两地均出面辟谣。3月19日凌晨，广州国土部门甚为少见地在微博紧急辟谣，称网上文件均为谣传。有业内人士表示，京广两地细则悬而未出，主要原因是在等“部委版”的指导意见。

同样的，这些天深圳国土部门的新闻发言人也苦不堪言，深圳发布“限涨令”的传闻让他们一下子又走上了舆论的风口浪尖。3月13日晚，深圳市规划和国土资源委员会重申，深圳正在沿用两年来调控楼市的做法，执行关于商品房销售明码标价、一房一价等规定。

但3月中旬，有业内人士爆料，深圳房地产调控再次加码，2013年新房均价必须是“零增长”或“负增长”，绝对不可以出现“正增长”。国土部门已经严格限制超越价格红线的项目备案登记，超出政府限价的项目将不予备案。

《中国经营报》记者多番了解后确认了该消息。三月上旬，深圳国土部门各分局分别召集辖区内房企开会，在会上做出了这一口头通知，这就是业内人士口中的“限涨令”。

记者在向深圳规划和国土资源委员会(下称“规土委”)查询时，对方表示这只是近期传达给开发商的调控精神。要求2013年深圳所有新盘，成交均价必须实现月度环比无增长。

但有开发商表示，这一限价不再是按照区域均价或者全市均价计算，而是细化到每个楼盘、每期项目，均不得超过上月价格。

3月15日，深圳市正式出台了《深圳市商品房预售价格备案办法》(下称《办法》)，商品房预售价格备案实行一套一备案，直接规范商品房预售价格。《办法》限定，地产商在商品房预售之前，应按房地产预售许可证核准的商品房套数，一次办理全部商品房预售价格备案。预售过程中，如果价格调整幅度超出最近一次备案价格上下15%，必须在调整前变更售价备案，否则将遭行政处罚。此《办法》从今年5月1日起开始实施。

事实上，深圳限涨政策并非首次推行，早在2011年4月，规土委采取新的预售备案系统，对每个项目进行价格上限限制，分片区制定均价上限，超过价格上限的将不能获准预售许可。同年7月，深圳限价令升级，对龙岗等区域新房，按月实行限价，要求环比不能超过上月。当年深圳的限涨令，曾一度让深圳市场占比较重的上市房企股价大跌。

“到了2012年，这一措施已经放松了。”一位深圳当地房企高层向记者表示，政府再次将定价权交还给市场，“没想到，今年再度举起这一违反市场规律的措施，而且没有预留任何反应时间。”

让市场觉得不平的是，3月份这次限涨令是以2013年2月份的成交均价为基准，而2月是房地产行业的传统淡季，在春节的冲击下，往往成交量小且成交均价有很大偶然性。这意味着一些习惯以“低开高走”策略定价的楼盘，接下来就更为尴尬。

深圳此次“限涨”源于房价的快速走高，国际统计局数据显示，2013年1月深圳房价环比上涨了2.2%。根据深圳一手房每日成交均价计算，2月深圳一手房成交均价为19964.89元/平方米，环比1月上涨了5.4%。在国五条再度强调，地方要做好房价上涨规划的要求下，深圳不得不再度祭出限涨的大旗。

深圳规土委表示，除了限制价格外，接下来，将陆续推出包括限购、差别化信贷等等调控细则。其实除了深圳外，各地国土住建部门都在加快制定国五条的实施细则。据了解，包括广州、北京等地落实的细则均强调“升级”，无论限购还是房贷等措施均比此前有所加强。

企业发债忙

在宏观调控高高举起的大棒之下，房地产企业都不约而同的选择了“现金为王”的策略。

中国指数研究院发布的《中国房地产企业海外融资》报告显示，相比2012年全年20家内地房企，海外融资600亿元的总金额，2013年仅1月份有17家内地房企成功发行了420亿元的海外债券，发债数量与所获资金均已远超2012年全年的一半。

3月13日，佳兆业集团[0.00%]控股有限公司发布公告称，截至3月12日，公司及附属公司担保人与瑞信、摩根大通、汇丰及工银亚洲就发行了2018年到期的5.5亿美元8.875厘优先票据订立购买协议。

这实际上已经是该公司今年第二次发行海外优先票据了，今年1月，佳兆业就发行了2020年到期的美元优先票据，融资5亿美元。

同样在3月获得投资者追捧的，还包括刚登陆香港资本市场的万科。3月7日深夜万科宣布，公司顺利完成首次境外美元债券定价，对外发行8亿美元的5年期定息美元债券，年票息率2.625%，每100美元债券发行价为99.397元，折合年收益率2.755%。

这些还算是房企中的幸运儿。“可以预计未来一个季度，融资难度将增大。”上述上市房企的财务负责人表示，现在一些项目的开发贷已经开始收缩，雪上加霜的是，曾被寄予厚望的境外债市融资难度也开始加大。

市场效应很快显现出来。2月22日，在香港上市的旭辉控股决定搁置发行高收益债券的计划，该公司原定发行5年期3亿美元的债券，拟定的息率高达11%~11.5%。但由于市场反应冷淡而被迫搁置，同样，合景泰富[1.06%]也在2月底宣布放弃在香港的发债融资计划。

香港房企债券受压，除了由于陆续推出的调控措施外，美元走强也使得这类美元债券二级市场价格下跌。

困境之下，开发商不得不将目光再度集中在房地产信托之上，用益信托发布的统计显示，2月份共成立房地产信托52款，募集资金162.95亿元，占所有信托产品的33.98%，高于1月29.49%的占比，也远远高于去年22%~23%的占比幅度。这显示，房地产信托再度成为开发商的救命稻草。

但2013年是房地产信托产品的兑付高峰，据中金公司数据，今年到期的房地产信托规模达到2816亿元，总还款额为3100亿元。有专家表示，如果这些产品的兑付出现问题，将引发市场的连锁反应。

这并非无的放矢，3月中旬，安信信托[1.07% 资金 研报]就“昆山—联邦国际”资产收益财产权信托项目的诉讼情况发布澄清公告。公告披露，一个成立于2009年9月的房地产信托项目，在去年因房地产企业无法按时足额偿还信托项下借款，被提起金融借款纠纷诉讼。

业内人士认为，国五条出来之后，房地产企业人心惶恐，借机发债或者求助信托都是为了抵御可能出现的调控寒冬。但调控能否止住楼价上涨的势头，开发商能否顺利过关，这一切还有待新国五条细则落地。

来源：中国经营报