深圳版国五条被指无新意 房地产中介心中石头落地

沩水云飞

深圳版“国五条”细则出台了，在中原地产工作的小田松了一口气，“影响不大”。一直在民间猜测的20%个人所得税，由于细则中无实际可操作的内容，被指无新意。之前一直忙着为买卖双方撮合二手房交易的房地产中介，至此也心中石头落地。

深圳新闻网记者在采访中了解到，反倒是深圳版“国五条”中其中关于房价增长目标的规定（低于本市人均可支配收入的实际增长速度），给了房价上涨的空间。

深圳版国五条给房价留出上涨空间

按照国家统计局深圳调查队今年1月公布的数据显示：2012年深圳常住居民人均可支配收入为40742元，比2011年名义增长11.6%，扣除价格因素实际增长8.6%。这是深圳居民人均可支配收入首次突破4万元。但实际增长8.6%的数据，也意味着2012年深圳的居民人均可支配收入扣除价格因素后，没跑赢深圳GDP增长速度或与之同步，因为根据统计显示，2012年深圳GDP增长为10%。

记者就深圳各区一手房和二手房的成交价格做了粗略的统计，一手房价格单价少于2万元的，只有龙岗、坪山等离市中心想对偏远的地段才有，其他新房价格普遍高于2万元。

按照二手房交易的行情，买家承担交易中产生的所有税费，卖家报价均为实收价。二手房的价格，也因为存在“不满五年物业转手征收营业税”的政策而水涨船高。假设按照2万元的房价和2012年的统计数据来计算，则2013年的房价走势不得高于(2万元*(100+8.6%)=)21720元。

然而在房地产律师刘子孺看来，这种计算是过于理想化的。他说，深圳的房价很难给出一个明确的值。原关外的房价和市区的房价不同，不同时期的楼盘面市也会对房价的高低起伏产生影响。如果这段时期推出的全是普通住宅或者龙岗、坪山的楼盘，则深圳的房价会拉低；一旦有高端的房地产（写字楼、别墅等）推出，深圳的房价又是另一个价值曲线。

不过，刘子孺也认为，深圳版国五条对开发商而言，不是不让涨，而是给出了上涨的空间，有一定的“限涨”作用，涨的幅度参照居民收入水平的上涨幅度。

沩水云飞

忙着帮人抢过户的中介有空喘气

新闻一开头提到的中原地产的小田告诉记者，最忙的时候是上周六（3月30日），因为要帮买卖双方到房地产登记中心过户。在深圳版国五条细则尘埃落定前，他们都在忙，也一直密切关注相关政策的各种传闻。

小田说，就他所熟悉的龙岗区而言，他在布吉的同事上周六过户的就特别多，比龙岗中心区的要多多了。现在细则出来了，他语气轻松地说：“影响不大。（真按20%来操作），我们也不好做啊。”

受影响最大的是谁？还是买房者。以网名“深晚一兵”在网络上活跃的地产评论员陈先生在匆匆浏览过深圳版国五条后，第一个感觉是：很虚，没有实际的东西。最容易受这类调控政策影响的还是普通的购房者。

陈先生分析说，每次调控政策出来，购房者会有这样的预期：国家又调控了，房价可能会下降，现在不买房了，等房价降了再说。结果，房价越等越涨。

陈先生认为，前段时间抢着过户的二手房，会马上恢复平静。在深圳版“国五条”中没有提及个人所得税是按现在的评估价征收，还是有其他的操作细则。这也是他认为深圳版国五条很虚的原因。

沩水云飞

房地产律师评价深圳版国五条无新意

刘子孺律师的观点和地产评论员陈先生的观点如出一辙，他说：“深圳版‘国五条’都是原则性的东西，没有可操作性，没有特别的新东西，只是简单的套话、空话。即使是中央出台的“国五条”指导意见也是很虚的，20%的个税的说法不是新东西，只是延续之前的政策。”

记者了解到，十几年前，深圳就已经要求按照房价的差价20%征收个人所得税，然而由于实际操作中买卖双方按原价过户以规避个人所得税，深圳才从2011年7月11日起按评估价体系来征收个人所得税。

深圳的二手房交易评估价计税体系中，每套商品房都有相应的评估价。如果买卖双方在国土局过户的房产价格高于或等于评估价，则按双方约定的价格计税；如果低于评估价，则按评估价计税。

刘子孺认为，人们对20%的个税的恐慌，很大原因是媒体的错误解读造成的。在风险评估未做完的情况下，深圳不可能出台强烈的实施细则。刘子孺相信，深圳版的“国五条”对房价影响不大。（深圳新闻网）