买家付定金等过户等来百万税费 卖家凭新国五条毁约

沩水云飞

南山区月亮湾山庄。资料图

家住南山的王先生（化名）最近因为房子的事情特别烦。他准备购买一套价值600多万元的房产，交付定金后，卖方却不肯卖了。为了不承担违约责任，卖方以“国五条”出台后被炒得沸沸扬扬的“20%的个税”为由，让买方承担100多万元的税费。卖方的要求看上去合情合理，王先生不得不通过法律途径维权，实现自己的购房意愿。

交完定金还要多交200多万

今年年初，王先生通过中介公司中原地产介绍，相中了南山区月亮湾山庄一套260多平方米的房子。很快，王先生与卖家于先生（化名）见面约谈，双方达成交易共识。1月3日，双方签订了《二手房买卖合同》，王先生以608万元购买于先生260多平方米的房产。签约时，王先生支付了2万元定金给于先生，余下的8万元定金在3日后支付，总计给了对方10万元定金。签完合同后，王先生满心欢喜地等待年后办理过户。

“这房价说涨就涨，刚过完年，价值608万的房价一下飙升到了700多万”，王先生说。让他感到意外的是，2月3日，他收到了于先生的通知函，函内明确要求王先生支付赎楼罚金（罚息）违约金、赎楼担保费、短期利息、核实征收转让差额的个人所得税（20%）、营业税（5%）、契税（3%）及拟聘请“大律师”的律师费（20万）等近200万元的高额费用。接到通知函不久，王先生收到了于先生正式委托律师发来的同样内容的律师函，王先生蒙了，“这房子没买到，倒惹来一场官司，郁闷！”

于先生要求王先生支付核实征收转让差额520万的个人所得税。记者帮王先生计算了一下，以他买的这套非5年以上家庭唯一住房的普通二手房为例，该房产的初始登记价为88万元。如果参照深圳市规划和国土资源委员会网站上查询的该房的市场参考价342万元左右来核定计税（1%），即3.42万元左右；如果按照核定方式计个人所得税（1%）即6.08万；如果按照核实方式计个人所得税（20%）即104万元，个税增加了97万多。

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房价上涨百万疑是祸首

“国五条”出台后，“20%的个税”被炒得沸沸扬扬，成了一波房价上涨的背后推手。王先生一直催卖方履行合同，但卖方迟迟不动，最后，王先生接到了这封律师函和让他咋舌的天价税单。

王先生认为，于先生看到自己刚卖了不到一个月的房子一下子涨了100多万，觉得自己卖亏了，心理不平衡，于是才找来律师，列出了高达200万元的“税费单”试图以此逼迫王先生放弃购买房屋。“卖家的这一办法，就是想利用20%的个税来逼我放弃，如果我主动放弃，不仅房子买不到，就连10万元的定金也没有了。”

记者从深圳一房地产信息网了解到，目前南山月亮湾山庄260平方米至300平方米的房子，网上挂牌价在490至750万元不等，王先生所说的750万元的豪宅价确实存在。

日前，记者与于先生取得了联系。于先生称此事都由妻子负责处理，而于先生的妻子以不方便为由拒绝了记者的采访。随后，记者又向负责这单业务的中原地产南山依山云伴支行的王姓业务员了解情况。他向记者介绍说，这件事情是卖家不想卖房子所引发的纠纷。对于在签合同时，中介为什么没有及时提醒买家要在合同写明缴纳税费的计算方式时，王先生立即撇清称“不清楚，如果有什么疑问打电话给我们经理”，随后挂断了电话。

律师：税费征收需明确约定

对于增加的97万多个税，王先生无法接受，更不愿承担。他对记者说，“其实就是卖家不想卖房子了。”王先生也请来律师，想通过法律途径保障自身的利益。

深圳知名律师、深圳二手房律师团首席律师张茂荣分析认为，根据国家税法规定，在二手房交易过程中，各项税费由哪一方承担都有明确的规定，其中最大部分——个人所得税和营业税的纳税义务人本来属于业主一方，而实践中业主又通过“实收”将所有税费转嫁给买方，并在房价上涨时积极要求多纳税来逼迫买方放弃购房，深圳二手房交易“核定征收”、“核实征收”双轨制又为业主如此“合法”毁约提供了条件。因此交易双方签订二手房买卖合同时除了要明确约定好相关税费由谁出，更要约定好纳税申报方式是核实还是核定。王先生遭遇的这件事，恰恰就是双方仅约定了谁来承担交易所产生的税费，却没有把核定纳税方式写入合同，从而给了一个业主毁约的借口。“这类案件在二手房市场上并不鲜见，随着每一轮房价的波动，都有类似的纠纷。”

来源：深圳晚报