城市更新再造"新龙华" 划定35平方公里"旧改"面积

沩水云飞

　　龙华新区是深圳市年轻的新区，但与其他三个新区相比，龙华新区却是建成密度最大的新区，建成区面积高达107平方公里，剩余可供建设用地却不足3平方公里，可谓新区“旧城”；而与原特区内的建成区相比，龙华新区又存在城区建设档次低、规划水平落后、基础设施配套不足、产业大而不强、市容市貌差等发展差距。

　　市委市政府赋予龙华新区“两区一城”的战略定位，即加快转型升级典范区、特区一体化示范区、打造现代化国际化的“中轴新城”。龙华新区充分认识到新区的可开发建设用地少，要完成“两区一城”的历史使命，必须以超前的魄力和勇气进行城市更新，推动新区转型发展，在175平方公里的土地上再造“新龙华”。

　　坚持“政府主导、企业运作”的总体思路

　　龙华新区创新提出由“政府引导”转为“政府主导、企业运作”的城市更新思路：主导规划编制，突出高标准；主导片区规划，突出连片提升；主导改造类型，突出产业主题；主导违建查处和搬迁补偿，突出公共利益；主导实施主体引进，突出品牌效应。

　　按照大片区统筹的工作思路，新区积极引进具有雄厚经济实力、丰富开发经验、强烈社会责任感的大公司大企业参与片区开发，致力于将城市配套与城市更新有机融合，打造更新样板项目和城市转型精品，做到更新一处、提升一片的效果。

　　据悉，目前新区已经吸引了包括佳兆业集团、海岸集团、中洲集团、万科集团、保利集团等一批大型开发企业进驻。

　　另外，为进一步加快城市更新的实施，新区还编制了《龙华新区城市更新专项规划》，明确了新区三旧对象约35平方公里，同时确定了新区城市更新的目标、规模、方式与功能布局。计划在2013～2020年间实现新区城市更新总规模14.7平方公里，其中拆除重建7.6平方公里，综合整治与功能改变7.1平方公里；同时划定了13个重点统筹片区，片区范围20.2平方公里，强调推进统筹片区城市更新的实施，发挥统筹片区在引导城市更新项目集聚、促进产业升级、改善城区面貌、提升整体质量上的带动和示范作用。为此，新区制定出台了《龙华新区加强城市更新工作的实施办法》、《龙华新区城市化转地非农建设用地后续管理》等文件，进一步完善新区城市更新工作机制，优化城市更新审批流程，加强项目的实施与监管。

沩水云飞

　　城市更新实施面积突破性增长

　　2013年12月5日，新区8个城市更新项目集中开工，包括龙华东风汽车厂、观澜商业中心（一期）、松元厦旧村、旭联工业区、上塘工业区、观澜旧村（一期）、观澜旧村（二期）、观澜中心西片区一期等大项目，工程拆除总面积达40万平方米，总建筑面积150万平方米，总投资达115亿元。

　　这一批城市更新项目的实施，一方面为顺利完成市政府下达的15公顷城市更新目标打下良好基础，进一步拓展城市发展空间，另一方面，也进一步为新区扩大了固定资产投资规模，引导更多的社会资本参与新区建设。这些对促进产业转型升级、提升城市功能、增强城市发展后劲和竞争力都具有十分重要的意义。

　　2013年11月27日，观澜商业中心（一期）项目签订了土地使用权出让合同，成为新区首个签订土地使用权出让合同的城市更新项目。

　　创新“双90%”规定，推动拆迁进度

　　在城市更新的过程中，城市拆迁面临着许多不确定的因素与难题，创新拆迁制度可以为城市更新保驾护航，为顺利开展更新工作奠定牢靠的基础。

　　新区创新制定“双90%”规定，推动拆迁进度。“双90%”规定即：满足“拆除用地面积占该总用地面积90%以上，拆除建筑面积占总面积90%以上”条件的，可以由政府按《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）规定开展征收补偿工作。同时，其征收补偿费用由城市更新项目实施主体承担，有效解决了拆迁难题。

　　据了解，观澜商业中心（一期）同时也是首个按照“双90%”规定进行实施主体确认的项目。“双90%”的制定为解决拆迁难题开了一剂良方，既保护了产权人的利益，又减少了拆迁矛盾的发生，有力地推动了项目开展。

沩水云飞

　　城市更新“1+N”文件今年出台

　　为进一步健全新区城市更新机制，提高城市更新工作效率，新区起草了城市更新“1+N”系列相关政策文件，包括《龙华新区加强城市更新工作的实施办法补充规定》、《龙华新区城市更新项目拆迁补偿指导意见》、《龙华新区拆除重建类城市更新项目操作程序》等，该系列文件预计近期推出，届时将为构建新区城市更新提供健全、高效、操作性强的政策体系。

　　据《深圳市近期建设与土地利用规划2013年度实施计划》数据显示，2013年计划全市供应建设用地1710公顷，其中安排存量建设用地1010公顷，占比将近60%。官方最新数据显示，截至目前，全市计划城市更新项目已经达到397个，其中在建项目72个。显然，城市更新已经成为深圳未来城市建设用地的主要来源。

　　目前，龙华新区已列入城市更新（拆除重建）计划的项目有49项，拆除用地面积达3.69平方公里。通过对这些效益低下的城市用地和产业有计划地进行整合改造，可以为老城区注入新活力并优化新城区的发展结构。

　　新区城市建设局相关负责人表示：“2014年新区将继续大力推进城市更新工作，全面梳理已列入城市更新项目的实施推进情况，重点对已列入城市更新计划但长期无法推动或未批先建的项目进行计划清理，同时做好新区城市更新实施项目的储备，大力推进城市更新项目实施。”

　　城市更新，是敲击在大地上的震颤音符，正一笔一画地刻画着一个崭新的龙华新区。

来源：深圳商报