租赁合同的几个小常识

随其自然

租赁合同的几个小常识

买卖不破租赁原则
        
     买卖不破租赁这是一个古老的习俗，也是世界各国普遍遵循的法律原则。例如：张三将房屋租赁给李四，租赁期限为2年。6个月时，张三又将房屋卖给了王五，并且办理了过户手续，此时王五拥有了房屋所有权，但王五不能撕毁房屋租赁协议，他必须承接这份租赁协议，张三在房屋租赁协议中享有的权力和义务转给了王五，这就是“买卖不破租赁原则”。  
    买卖不破租赁的前提是租赁协议在先，买卖合同在后，反之则租赁协议无效。例如张三和王五签订了房屋买卖合同以后，房屋没有交付王五之前，张三又与李四签订了房屋租赁协议。由于房屋买卖合同在先，租赁协议无效。假如王五取得了房屋所有权，然后王五和李四签订了房屋租赁协议，那就是另外一回事了，当然租赁协议是有效的。
     如果张三在卖房屋时，没有将房屋已经租赁的事实告诉王五，张三应该承担违约责任；假如事先告诉了王五房屋已经租赁，王五也愿意接受，那就是周瑜打黄盖，愿打愿挨了。
　　                                   
租赁最高期限问题
　　
    有时我们可能会听到一些人说：“租赁期限不能超过二十年，超过20年合同无效。”这种说法实际上是错误的。租赁期限确实不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。如果合同其他条款没有问题，合同当然不会无效。例如：张三将房屋租赁给李四，租赁期限为30年。租赁期限超过的10年是无效的，实际上等于签订了一个20年租赁期限的合同。假如20年以后，合同期限届满，双方乐意，当然可以再续签10年的租赁协议。                              
租赁协议是否必须采用书面形式  
   
    对于租赁协议是否必须采用书面形式，法律没有明确规定，所以采用书面和口头形式都是可以的。在合同法中有这样一条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”在前几年的司法考试中，曾经有一道多选题涉及到了这个法条。
     如何理解这一法条，现举例说明。张三将房屋租赁给李四，租赁期限为3年，双方只有口头协议。这个协议会产生怎样的法律后果呢？
     假如协议其他条款没有问题，协议是有效的，只是“租赁期限为3年”条款是无效的，视同于张三和李四签订了一个房屋不定期租赁协议。张三和李四任何一个人可以随时解除合同，他们谁都不需要承担违约责任。如果张三想解除合同，他应当在合理期限之前通知李四；如果李四想解除合同，他可以随时提出。为什么对他们的要求不一样呢？这比较容易理解，假如张三想解除合同，不能让李四马上搬走去马路上睡觉吧，总要给李四一段时间找房子。至于“合理期限”是多少，3天还是10天，或者更长时间？法律无明文规定，也只能由双方协商解决。

鸿雁

学一学还真是长见识哈，谢谢老师分享

随其自然

生活中，了解一些法律常识，可以有备无患。

随其自然

买卖不破租赁只是一个原则，里面存在很多细节问题。例如张三将房子租赁给李四，租赁合同期限未满，又将房子卖给王五。存在两种情况，房屋买卖时，王五是否知道房屋已经租赁。如果知道，属于周瑜打黄盖，愿打愿挨，没有啥好说的。假如王五不知道，张三属于违约，如此重大事项，在买卖时张三应该告诉王五。

思乡

王老师关于租赁合同小常识，讲解的非常详细，对有租赁纠纷的朋友是个很好的借鉴。学习了。

鲁宝林

来学习,并问好

思乡

谢谢宝林的水！

随其自然

  

随其自然

基本的法律小常识。

思乡

再次欣赏！