不动产登记+户籍改革 深圳人的房子或遭拖累？

谈笑一生

近期，国务院推进了两项重大工作。一个是公布《不动产登记暂行条例》，并且将向社会公开征求意见；与此同时，国务院也印发了《关于进一步推进户籍制度改革的意见》。这两项措施的出台，牵动着房地产市场的神经，隐含着未来房地产市场的兴衰。本期的节目，我们就一同来聊一聊，不动产登记和户籍制度改革下的，深圳房市发展。首先介绍一下今天的嘉宾，知名地产人士弓鸣先生。
　　【不动产登记出台 多套房持有者压力大】
　　不动产登记会对深圳产生哪些影响？8月15日公布的 《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》，对不动产登记的原则、适用范围、登记程序和登记机构等均做出明确规定。房屋等建筑物、构筑物所有权在内的10类不动产，需要按照规定进行登记。就不动产登记对房市的影响而言，有市场人士认为，意见稿的出台，将给一部分“多套房持有者”带来压力。在不动产登记为“房产税开征”提供预期下，“多套房持有者”会将手中房源投向市场，增加市场供给。
　　其实我们看到这个条例中，说是2018年才开始执行，有的人认为这样的一个条例出台之后，会导致地产市场的一个抛售情况，有的人觉得有四年的缓冲期不会有太大的抛售状况，您觉得这个不动产登记对我们的市场就是这两种观点看来会产生一个什么样的影响？
　　弓鸣：我觉得消费者可能他的房产的关注度应该说敏感度比较高。一方面他们有些担心不动产的登记会使他们的财产处于某种公开状态，那么可能使他们觉得自己的隐私或者是财富受到了某种公开，他们觉得没有安全感才会导致抛售。那么实际上，我认为房产税的出台可能会更加促发某些人开始大批量地抛售房产，那么不动产登记的这个条款我觉得不会引发房地产的抛售的这样的一个现象出现，为什么呢，因为不动产登记的条例其中有一项是表明了消费者或者是权利人可以通过去查询，但是不得动用查询去做其他事情，首先官方对这种查询是受保护的，是不得利用这种查询的结果去做其他事情的，那么同时这个政策是需要获得某些理由的前提下才能够去查询，而不是你想查就能查的，不是像天气预报一样随时公众给别人看的，所以说某种意义上这种登记条例对市场的恐慌性我觉得是有限的。那么房产税就不同了，直接导致了持有多套房产的人需要纳税，那么在这种前提下那么他们可能是需要抛售房产。
　　那么现在中国的某些城市确实出现了一些上游阶层抛售房产，某种意义上也跟国家的某些要求官员透明公开的公布自己的财产跟这个政策有关联度，某种意义上也不是由于不动产的登记而使他们会恐慌，我觉得这个存在的理由不够充分。
　　弓鸣：其实我觉得，很多说法是这个意见稿的出台为房产税提供了必要的条件，在这里也给大家解释一下什么是房产税，房产会会向哪些房型以及户型去征税。关于房产税，国家虽然出台了征收房产税的有关的一个思路性的想法，但是在深圳目前还没有真正地执行。国家目前有些城市已经开始执行了，那么效果应该说不太明显，也引起了社会很多人士的广泛的关注和吐槽。
　【房产税提了N多年 深圳房产税能咋收？】
　　房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。2011年，第一批房产税试点在上海和重庆展开征收。上海征收对象为家庭第二套及以上的住房，适用税率为0.6%。重庆的征收办法与上海不同。征税对象包括：独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购房产，购买两套以上住房的从第二套开始要征收房产税。
　　弓鸣：房产税的启动已经谈了很多年了，至于最终什么时候启动，我们也没法给出一个时间表，目前政府也没有给出明确的时间说何年何月何日开始执行房产税。但是从深圳的层面看，已经在深圳各个有关的政府层面已经做好了征收房产税的硬件和软件的准备。那么从登记的方面看，实际上深圳的所有房产已经在很多年前都已经纳入这个相关的登记条例，我相信每个公民买房每个市民买房都会有办产权证，都会去银行办理相关的按揭手续和贷款手续等等，这些都是变相的登记。所以说政府征收房产税，我觉得从深圳的层面看，不是登记的问题，而是怎么样出台征收的具体游戏规则。
　　那我们就以你长期从事地产研究的来看，假设我们深圳未来实行房产税，你觉得它会有什么样的一个标准，以及会有什么样一个难点？
　　弓鸣：从既往的已经征收的有关城市的制订的游戏规则的标准，我认为深圳可能还是以调控的常规的手法，以家庭为单位，那么家庭为单位的话可能会设定出一个人均面积，比方说人均面积是45平方米，超过这个人均面积那么可能会要相对要征收，超过200会怎么收、超过400会怎么收，可能会有一个具体的不同面积段的一个区分，这可能是一个征收标准之一。那么也可能会不排除有关市场人士会前瞻性的预测，可能会有第二个征收标准，就是以深圳的关内和关外来区分。那么在关内持有房产在多少面积之内的可能会有征收多少，关外那么在多少面积之内的，可能会不征收，可能会有区分。出台这种政策的预期主要是基于希望引导城市不要太集结化地聚集在关内罗湖福田南山等区域，而是希望有更多的城市化发展和人流的方向，是朝着关外的方向发展。那么如果以这个房产税的征收标准为杠杆来吸引更多的人向关外置业，向多中心时代的深圳发展，那么不是仅仅局限在福田罗湖的核心区域，那么导致城市会以均衡化发展，那儿这也不排除可能政府未来通过房产税的杠杆来作用以未来城市人口的发展和城市人口规模的一个均衡性的效益，这都有可能。
　　通过和嘉宾的交流，我们对这项政策有了新的认识，与此同时，我们发现除了不动产登记，近期还有一项重大的政策，那就是户籍制度改革，同样对楼市具有深远的意义。
【户籍改革不用怕 深圳非户籍照样可买一套房】
　　最近国务院一纸文件，《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，宣告我国实行了半个多世纪的“农业”和“非农业”户籍管理模式将退出历史舞台。文件提出了“取消农业户口与非农业户口性质区分和由此衍生的蓝印户口等户口类型，统一登记为居民户口”，切实保障农业转移人口及其他常住人口合法权益等。市场普遍认为，此轮户籍制度改革，对房地产市场长期利好，尤其是对中小城市的房地产市场。此外《意见》还规定，放开中等城市落户限制，控制特大城市的人口规模。那么对于深圳，这外来人口特大城市，户籍制度改革将产生什么影响？深圳楼市又将何去何从？
　　其实户籍制度改革我觉得国家很有可能是增加城镇化的一个进程。但是我们发现，对深圳这样的特大城市，《意见》中也规定要控制人口规模的，那您觉得在这种情况下对我们深圳的楼市，不管是租房市场还是房地产市场，还是没有影响吗？
　　弓鸣：从房地产市场看，政府也出台了过去出台了限购政策，说本地户口在符合条件下可以购买两套房产，非本地户口、非户籍户口在符合条件下只允许购买一套房产，那么从这个户口的层面看，它已经明确地给出了一个对房产的影响，那么这是一方面。同时深圳对本地户口纳入本地户口的通过积分制，或者通过其他的人才引进等等机制，那么对户口的自然约制也有一定的影响，但是对房地产市场并没有太大的影响，因为并没有出台说非本籍户口不能购买本地的房产。那么说既有的房产政策我觉得对房地产一方面是一个健康有效的保护，一方面也是个有效的促进，同时也制约了这些本非籍户口对于房产的大肆购买或者是恶意购买、或者是恶意炒作的这种行为。
　　我们再来看一下这次意见的一个规定，进一步地增加特大城市的一个落户难度，还有有序地放开二线城市、一线城市、以及特大城市周边卫星城镇的户籍，那我们再来关注一下我们深圳周边的卫星城镇，您觉得是不是非常有利的？
　　弓鸣：其实我们深圳真可以说是寸土寸金。这个政策的出台如果对深圳周边的东莞、佛山这些城市可能是一个利好，那么这些城市的发展应该说从城市的角度会获取一个好的发展契机。那么如果从深圳的层面看，由于这些政策的出台使得周边的某些城市也对于某个区域做了新的规划，集约化发展城镇卫星小镇等等。那么这可能会拉动深圳的某些中低收入阶层去跨城去购买这个房产，那么这对周边城市的房产可能会有影响。那么对于本地应该说影响不太大，因为本地的深圳的需求量和购买量的悬殊还是比较大，因为整个市场的供应和目前对市场的需求量还是存在一定差距，这种差距会导致不可避免地会导致一些购买力会向外溢，会向周边城市外溢。
　　不动产登记制度和户籍制度改革，对于房地产市场来说是一个长效机制。希望当这两项制度逐步完善和落实之后，能推动房地产市场合理理性地发展。

胡云峰

谈笑一生老师辛苦了！