中国楼市下半场会惊爆吗？

沩水云飞

著名经济学家谢逸枫，市场寄予厚望的“金九银十”即将拉开帷幕，今年楼市“金九银十”成色如何暂且成谜。

随着今年楼市“金九银十”黄金时段的日益临近，全国各地的楼市似乎还未摆脱楼市降温以来形成的成交寒潮，虽说随着部分城市取消限购、信贷扶持等有利政策的逐渐放开，但是综合各方数据来看，地产商们期盼已久的“金九银十”并无露头的迹象。

从目前北京市商品住宅成交情况来看，成交量主要集中在降价以及低于预期开盘的项目中，下半年整体楼市是否升温依然取决于信贷政策，限购限贷不放松，开发商也不采取实质降价的话，所谓的楼市回暖难以为继。

市场寄予厚望的“金九银十”即将拉开帷幕，今年楼市“金九银十”成色如何暂且成谜，部分开发商已经选择在8月份“试水”，为市场带来了一些新的活力，但效果不明显。

今年广州上半年总体成交不乐观，下半年面临巨大库存压力。受整体经济环境的影响，广州7月份楼市依然低迷。

数据显示， 2014年7月广州十一区网签一手住宅4287套，环比下跌26%，同比下跌31.7%；成交面积486276平方米，环比下跌33.8%，同比跌 34%。广州下半年新货将集中上市，广州新增供应住宅货量达到5.5万套，市场可售货量近11万套，同比上升15%，大约相当于20个月的消化期，在消化环境不佳的情况下，下半年广州楼市将面临前所未有的去货存压力。

针对目前楼市库存量大、消化时间长的问题,任总就表示,不是所有的库存都能消化，有些库存可能再过10年也消化不了，比如鄂尔多斯这样没人的地方，库存就一直都消化不了，但在全国统计中，库存总量会逐渐累积起来。

从总的库存量的情况看，和今年减少的销售量来看，再加上政府提供的住房销售情况来看，今年至少到7月份为止，总需求并没有下降，而且应该还是在上升的。

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从2011年“十二五”计划开始提出建3600万套保障性住房，2012年计划签任务书开始建设，2013年下半年就开始大量的进入市场，这一部分的量是非常大的。现在看，如果按5年计划3600万套，意味着每年要700万套。加上棚改又增加了1200万套。

在2013年以前，每年开发商建设的房子也就是700多万套，意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量，所以才会有大量的库存出现。

因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力，也分流一部分消费需求。去年北京建了1300万平方米的保障性住房，其中放在开发商手里的是580多万平方米，约占45%，还有55%是政府单独建的。

其中，开发商建的45%里有廉租房、公租房、经济适用住房、拆迁安置房、自住型商品房。

自住型商品房有几千套，但是有20万户在排队，大概100个家庭排1个号，抽签摇号。这些人实际上并不进入市场。那就减少了20万个需求者，那怎么不下行呢?

北京上个月的房价开始下降了，因为把自住型商品房那种很低价格的数都计算进去了，一平均化以后就往下掉，而且数量很大，好几千套就掉下来了，很正常的就变成了一种市场信号完全不清晰的一种状态。

因为保障性住房政府那一部分是没有完全公布的，好像那一部分房子没了，跑哪儿去了呢?肯定在市场上。

谈到对未来房地产投资和土地供应量的预计，如果现在土地供应量下来了，开工是负的，投资是下滑的，我们估计投资现在是13%多，年初我们就说，今年从19%多会下降到10%左右。对于GDP的影响大概是0.6%，还会下降，下一个月可能还是实际下降的过程，全年下来以后，就剩下10%左右的增长，增幅下降是毫无疑问的。如果政府不出手,明年9月供求关系会恶化。

2015年9月份供求关系将会恶化。我们唯一不能控制的原因就是，不知道政府会加大多少力度去进行保障性住房的建设，不知道他会拿出多少力量来进行棚改。

这两项如果上得快，也就是2015年9月份本来商品房下降的时候，供求关系应该转换的时候，保障性住房和棚改的房子就上来了，这两个如果上得快的话就能顶上。

2013年广州楼市金九银十百盘大戏终于杀青。据第一个某机构数据统计，9月1日-10月31日期间，广州十区两市一手住宅(网签)共斩获16540套， 同比2012年金九银十18824套的成交量，今年楼市稍显淡静。外围四区两市成交量破万，成为金九银十的成交大户。

此外，金九银十期间，十区两市一手住宅成交均价为12779元/平，同比涨幅为4%。中心六区涨幅明显，达到14%。

另外第二个某机构数据的统计，9月与10月的成交套数为16949套。我们看2006年、2008年、2011年过去三轮调控周期的金九银十数据（阳光家缘）。

沩水云飞

2006年九与10月的成交量与房价情况，2006年9月广州市十区批准预售的商品房项目共66个，批准预售商品房9770套，批准可预售商品房面积为98.59万平方米，与去年同期相比，分别减少53.52%、38.66%和35.77%，与上个月相比，项目减少17.50%，批准预售套数和面积分别增长42.77%和25.74%。

2006年1-9月广州市十区批准预售的商品房项目共560个，可预售商品房61446套，可预售商品房面积为617.31万平方米，同比分别减少30.17%、19.65%和17.99%。

2006年9月，广州市房屋交易登记15210宗，交易登记面积156.31万平方米，交易登记金额84.24亿元，同比分别增减-3.4%、-3.4%和21.0%，环比分别减少0.3%、1.7%和4.1%。其中住宅66.29万平方米，6382元/平方米。

2006年10月广州市十区批准预售的商品房项目共52个，批准预售商品房14067套，批准可预售商品房面积为143.81万平方米，与去年同期相比，分别增长20.93%、42.64%和50.98%，与上个月相比，项目减少21.21%，批准预售套数和面积分别增长43.98%和45.87%。

2006年1-10月广州市十区批准预售的商品房项目共612个，可预售商品房75513套，可预售商品房面积为761.12万平方米，同比分别减少27.57%、12.54%和10.24%。

2006年10月，广州市房屋交易登记13406宗，交易登记面积144.22万平方米，交易登记金额75.40亿元，同比分别增减-6.0%、-2.7%和9.5%，环比分别减少11.9%、7.7%和10.5%。其中住宅57.78万平方米，房价6384元/平方米。

2008年9月广州市十区批准预售的商品房项目共48个，批准预售商品房8886套，批准可预售商品房面积为97.66万平方米。2008年9月，广州市十区房屋交易登记11692宗，同比减少38.9%，交易登记面积113.07万平方米，同比减少45.2%，交易登记金额74.63亿元，同比减少44.9%。

其中住宅51.13万平方米，2008年9月，全市十区新建商品住宅交易登记均价为8244元/平方米，同比下降14.9%，环比下降9.2%。其中90平方米以下普通新建商品住宅交易登记均价5950元/平方米。2008年10月广州市十区批准预售的商品房项目共43个，批准预售商品房8055套，批准可预售商品房面积为92.46万平方米。2008年10月，广州市十区房屋交易登记7998宗，同比减少48.6%，交易登记面积98.30万平方米，同比减少49.9%，交易登记金额58.92亿元，同比减少52.8%。其中住宅35.83万平方米，2008年10月，全市十区新建商品住宅交易登记均价为9469元/平方米，同比下降18.2%，环比上升14.9%。其中90平方米以下普通新建商品住宅交易登记均价6855元/平方米。

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2011年9月，全市10区新建商品住宅网上签约面积49.02万平方米，同比减少39.4%，环比增加3.3%；网上签约均价13889元/平方米，同比上升3.8%，环比下降2.4%。2011年9月，全市10区批准预售的商品房项目共38个，批准预售商品房11248套，同比减少24.69%，环比增加54.57%；面积125.08万平方米，同比减少20.16%，环比增加81.86%。其中批准预售商品住宅9435套，同比减少29.66%，环比增加66.31%；面积99.22万平方米，同比减少28.92%，环比增加99.60%。2011年9月，全市10区新建商品房网上签约7125宗，同比减少27.8%，环比增加6.4%；网上签约面积62.36万平方米，同比减少33.8%，环比增加4.6%；网上签约金额99.25亿元，同比减少25.7%，环比增加2.1%。2011年9月，新建商品房住宅网上签约49.02万平方米。新建商品住宅网上签约面积占新建商品房网上签约总面积的78.6%。2011年9月全市10区新建商品住宅网上签约面积49.02万平方米，同比减少39.4%，环比增加3.3%；其中，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔六区合计网上签约11.43万平方米，同比减少69.3%，环比减少31.8%。2011年9月，全市10区新建商品住宅网上签约均价13889元/平方米，同比上升3.8%，环比下降2.4%。

2011年10月，全市10区新建商品住宅网上签约面积48.69万平方米，同比减少68.92%，环比减少0.67%；网上签约均价13792元/平方米，同比上升4.0%，环比下降0.7%。2011年10月，全市10区批准预售的商品房项目共31个，批准预售商品房6844套，同比减少36.95%，环比减少39.15%；面积85.50万平方米，同比减少29.22%，环比减少31.64%。其中批准预售商品住宅5660套，同比减少44.44%，环比减少40.01%；面积68.73万平方米，同比减少38.06%，环比减少30.73%。2011年10月，全市10区新建商品房网上签约6908宗，同比减少61.2%，环比减少3.0%；网上签约面积61.27万平方米，同比减少33.8%，环比减少1.7%；网上签约金额99.25亿元，同比减少25.7%，环比增加2.1%。2011年10月，新建商品房网上签约48.69万平方米。新建商品住宅网上签约面积占新建商品房网上签约总面积的79.5%。2011年10月全市10区新建商品住宅网上签约面积48.69万平方米，同比减少68.9%，环比减少0.67%；其中，越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔六区合计网上签约12.18万平方米，同比减少75.8%，环比增加6.6%。2011年10月，全市10区新建商品住宅网上签约均价13792元/平方米，同比上升4.0%，环比下降0.7%。

阳光家缘上显示的均价是预售证对应楼盘的累积价格，而不是即时价格。比如说同一个预售证的某批单位，两年前卖5000元/平方米，现在卖到了1.5万元/平方米，在阳光家缘上显示的价格可能是1万元/平方米。

所以说这些价格只具有对比参考意义，而不应该成为买家与开发商之间讨价还价的依据。

每条预售证信息下面有个销控表栏目，里面有每一套单位的信息，共有六种状态，不同状态的房子对应不同颜色。

在这当中，可以放心购买的状态是“预售可售”和“确权可售”。前者很容易理解，后者意思是已经完成了大确权和竣工验收，一般属于现楼单位。

即便“预售可售”和“确权可售”的单位，也不是说一定能卖，还要注意当中的一些标识，比如当中画了五角星，就代表“未纳入预售”，画了圆点，就代表“查封”，都是不能够交易的产品。

沩水云飞

纵观全国，面对巨大的去货存压力。广州“南沙、萝岗”前些时间传出取消限购“救市”，对此广州市国土房管部门始终保持谨慎，称暂未有政策出台。广州楼市虽起波澜，却因官方封口迅速风平浪静。

距离“金九银十”已经只有咫尺之遥，作为今年最关键的楼市节点，9、10月楼市成色已吸引大家的注意。随着金九脚步临近，市场仍然处于扑朔迷离的状态。周边佛山、东莞等城市频频放松政策一定程度上刺激了市场，广州楼市数据却仍然十分惨淡，成交继续大幅下滑。以停推新货的方式休整了两个月的楼市在金九前夕已经开始酝酿着大规模的新货大战。

在政策刺激、巨量供应以及仍然摇摆的买房心态三者的组合下，今年的金九市场现时仍然是阴晴不定，难以预料。

即便是在9月前夕，广州楼市的成交仍然没有起色。据搜房网监控阳光家缘的统计，继8月首周楼市小回温之后，上周广州一手住宅市场成交量仍然出现大幅下滑。数据显示，上周广州一手住宅成交量环比下跌10%。2014年8月4日至8月10日，广州十一区新建商品房住宅网签1054套，环比前一周的1167套下跌10%，签约面积为122142平方米，环比下跌8%，平均每套签约面积为115平方米。尽管上周广州十一区成交量整体趋于下跌，但中心城区的成交却有所回涨。上周中心六区网签296套，环比上升30%。但中心城区的成交回涨的同时，近郊四个区域的区网签量却大幅下滑。

近郊四区只成交了561套，环比下跌15%，其中作为现时广州刚需住宅供应主力的原萝岗区域环比下跌33%，增城环比更是下跌37%，跌幅非常显著。

由于备战“金九银十”，市场供应减少，成交走低在情理之中。而与成交量下滑不太对应的则是楼价的开始走高。据数据显示，上周广州全市一手网签均价达到16240元/平方米，环比此前一周的15217元/平方米上涨了7%。其中海珠等中心区成交量上涨的带动作用非常明显。

据统计，上周广州中心六区网签均价为27355元/平方米，环比下跌4%，郊区网签均价为17960元/平方米，环比上涨4%。值得关注的是上周海珠区网签均价为27131元/平方米，环比下跌22%。尽管中心城区的均价在降，但基本是处于以价换量态势，在中心城区楼盘促销走量的刺激下，广州楼市均价在“金九银十”也有可能进一步走高。

8月作为“金九银十”前的重要“备战”月，7月28日-8月3日发出的预售证仅为1010套房源，创下此前四周最低值。而到了上周，预售证发放数量明显增加，新增房源数量也增涨了62.57%达1642套。其中也包括不少全新的项目也取得了预售资格。仅在上周就获批了6个全新证，占总预售证数量的46%，包括保利瓏熙、保利越秀•岭南林语、中海联•同福睿府、峰湖御境、金马香颂居、景新国际6个项目。（谢逸枫）

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