深圳开发商暗降成风 置业者“身在福中不知福”

谈笑一生

据中原地产研究数据表明，深圳目前的去化周期已高达15个月，处于近年来最高水平，现有的存量加上未来增量，开发商的压力越来越大。进入9月份，新盘入市的节奏加快。上周末，深圳有3个楼盘开盘或加推。下半年深圳入市的有新增供应的楼盘约50个，其中纯新盘35个，总供应面积将达到约300万平方米。对很多希望走量的开发商而言，传统的楼市旺季金九银十无疑是先走一批量的先决时机。
房价虽连降三个月 置业者却感知不到
在深圳楼市，已经连续有三个月新房成交价格出现下跌。5月深圳新房成交均价为23981元/㎡，6月成交均价为23441元/㎡，环比下跌2.25%，这是今年以来价格首次出现调整。7月新房成交均价为 22563 元/㎡，环比继续下跌 3.75%。8月新房成家均价22329元/㎡，环比再次下跌1.04%。从数据上看，深圳楼市确实是正在行走在下行通道。
从全国范围上看，房价也在继续下降，70个大中城市房价指数在7月份已经是环比连续3个月下降，8月份的百城房价环比连续4个月下降。
房价虽降，却有许多人感知不到房价在下跌。到底是什么蒙蔽了置业者的双眼？让感知和真实的数据出现背离？王飞认为置业者感受不到房价下降的主要原因是现在“你敢降，我就敢闹”的房闹事件让开发商心有余悸，即便要降也降得含含蓄蓄、遮遮掩掩，为了掩盖降价的真相，开发商不得不使出各种招数，变相降价，一来吸引购房者，二来规避老业主“房闹”风险。
招数一：折扣力度加大 认筹金抵更多房款
认筹金是客户购房意向金，也是开发商变相降价的首选策略着手点。上半年部分项目销售不畅导致库存积压，开发商为快速去库存，近期多项目出手大方，认筹5万抵20万等优惠幅度频现，甚至个别项目认筹6万可抵50万购房款。例如龙岗中心城的保利上城( 详情 图库 团购 点评 )2.5 万抵20万的优惠力度相当于降价一成，卓弘高尔夫雅苑( 详情 图库 团购 点评 )、万科翰邻城( 详情 图库 团购 点评 )、承翰陶源、万科广场( 详情 图库 团购 点评 )的公寓也存在类似情况。天悦南湾( 详情 图库 团购 点评 )目前的折扣力度较5月开盘时扩大了3个百分点。在市场不景气的当下，这类促销手段可谓赚足了眼球，为项目吸引了不少人气。
招数二：推出特价房 实则变相降价
俗话说的好，“买的不如卖的精”，特价房是开发商经常使用的变相降价的营销手段，也是转移老业主注意力的有效策略。不仅如此，如果置业者对特价房的方位、户型不满意的话，往往会选择其他楼层或户型，也能拉动项目成交。
招数三：紧跟时下热点 营销手段花样频出
在楼市下行的当下，开发商的营销策略不断升级，纷纷在销售策略上推陈出新，各种概念炒作的背后实质是楼市的促销战。
比如去年余额宝推出后，国内各类“宝宝”们如雨后春笋般涌现出来。为紧跟时代潮流，某房企推出“悦峰宝”，只要购房者认筹3万，自认筹之日起至开盘当天，每日利息3000元，年化收益率高达3650%。
又比如万科继意图打造“全民经纪人”之后，8月25日又与淘宝联合宣布，淘宝用户全年花了多少钱，就可在万科全国12个城市23个楼盘直接冲抵购房款，最高可抵扣200万元，这一举动将让淘宝用户的购房成本最多节省10%，相当于项目打了个9折。
时值中秋，北京某楼盘推出“中秋赏月险”，声称如果中秋看不到月亮，赔偿15万元。 各种营销手段可谓花样百出。
然而，对于开发商来说，走量去库存才是现阶段的终极目标，使劲了招数后到底客户是否买单，还在于客户是否感知到了实惠，曲径通幽式的促销策略是否触动了客户的感知线?从前几个月的开盘项目情况来看，有明显降价或明显低于周边楼盘价格的项目基本都赚得盆满钵满，例如在8月16日，华业玫瑰四季( 详情 图库 团购 点评 )开盘，首推的690套单位一抢而空，随后紧急加推了两次仍遭“疯抢”，“遭疯抢”背后正因为其定价低于片区同类产品。
2011年中海降价风波仍记忆犹新，本轮花样百出的 “暗降”价格调整究竟是要继续还是要“弃暗投明”，今年“金九银十”到底成色几何，具体还是得看市场反应。返回腾讯网首页>>

胡云峰

降价是好事啊！