房贷还清再贷仍算首套 业内人士称对深圳影响不大

谈笑一生

央行、银监会30日公布通知，对我国房贷政策作出调整，其中对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0．7倍。
　　根据通知，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30％，贷款利率下限为贷款基准利率的0．7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
　　通知明确，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
　　通知要求，加大对保障性安居工程建设的金融支持。鼓励银行业金融机构按照风险可控、财务可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。进一步发挥开发性金融对棚户区改造支持作用；对地方政府统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。
　　通知要求，银行业金融机构要缩短放贷审批周期，合理确定贷款利率，优先满足居民家庭贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。
　　通知鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
　　通知要求银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。
　　业内人士： 对深圳影响甚微
　　据央行网站消息，央行、银监会日前发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，《通知》明确，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
　　记者随即联系了工行深圳市分行、平安银行深圳分行、邮储银行深圳分行相关负责人进一步了解情况，但以上三家银行均表示目前暂未接到通知，具体如何执行新政需得到总行指示。
　　不过，据一位不愿透露姓名的业内人士对记者表示，“新政”对没有解除限购的深圳影响甚微。
　新闻回顾：
　　继建设银行、工商银行之后，24日，中国银行、农业银行也回应了松绑“限贷”的传闻。至此，几天来备受关注的房贷政策调整，四大行均已有所表态：既不肯定也不否定，而是强调支持合理需求适时调整政策。截至目前，职能部门尚未有明文政策出台，市场对于“房贷政策调整”的讨论再度升温。这样一种扑朔迷离的状态传递出了什么信息？
　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，各大银行还在“投石问路”。业内人士指出，房价问题核心是货币。当前，房地产政策的调整正从相对外围的“限购”向更为核心的“限贷”传递。深陷“焦虑”状态的房地产市场走势如何，很大程度上取决于信贷政策的招数变化。
　　来自媒体公开的报道说，银行的房贷政策即将出现全新变化，只要还清房贷，都可以算“首套”；首套房利率重返“七折时代”；二套房的限制也有松动。据称，这是央行上周召集四大行开会吹风的主要“想法”。不过，这一传言很快遭遇了“滑铁卢”，各商业银行均否认调整了房贷政策。
　　记者多方求证发现，银行对“限贷松绑”态度微妙：中行表示，总行已授权当地分行可以按照市场需求和政策变化适时调整相关政策，对不同的购房需求采取差异化策略，提高审批效率，提升服务能力，积极支持居民合理购房需求。工商银行对新华社记者回应称，依旧积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求，“正密切关注房地产市场变化和相关政策的调整，并将及时做好相关信贷政策的衔接，不断完善相应的金融服务”。建设银行则表示，建议完善差别化住房信贷政策，尤其是首套房认定标准。
　　“各种迹象表明，商业银行松绑首套房认定标准，由‘认房又认贷’调整为‘认房不认贷’，并非空穴来风。”上海某银行业资深人士说，“但银行又有重重顾虑，很可能是由各地分行根据当地楼市情况出台不同的政策。”
目前楼市限贷的“认房又认贷”政策始于2010年5月住建部、央行和银监会三部委联合发布的《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》。根据这一政策，只要符合“家庭名下有房产”或“有过房贷记录”中任何一项，即不能算作首套房。
　　这一差别化的信贷政策，对抑制楼市炒作、房价过快上涨起到了积极作用，也有效降低了按揭贷款风险。不过，运行至今遭遇的一个问题是：部分改善性住房需求被抑制，居民贷款成本走高。比如，统计数据显示，上海地区个人首套房贷的占比已在90％左右，房贷按揭平均首付成数达到46％左右。
　　中国社会科学院金融所银行研究室主任曾刚认为，前几年为了抑制楼市泡沫，出台了很多限制性措施，信贷政策非常严格，比如对首套房“认房又认贷”等，在抑制投机的同时，也“误伤”了不少有刚性需求的购房者。
　　多位接受记者采访的房地产业内人士表示，放开“限贷”是进一步的标志。如果“限贷”放开，可能意味着管理层，至少是地方政府对当下房地产市场要做全新的思考。“首套房贷‘松闸门’相当于给居民购房加杠杆，将能有效解决目前信贷矛盾。”广发证券分析师沐华说。
　　但是，对于放开“限贷”，一些专家依然心存疑虑。“中国的房地产调控，无疑是要走市场化的道路。但是，大规模地放开‘限贷’，会不会带来市场的强劲反弹？又或者，带来市场信心的进一步低落？这些市场的心理因素把握起来比较难。”
　　自今年6月以来，国内城市陆续松绑房屋限购政策。截至目前，46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6城仍在执行限购。但放松限购作用相对有限，各地住宅库存量仍持续攀升。

胡云峰

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