暴涨不可持续，买房不用急

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  本人认为目前的暴涨，主要是非正常原因导致的，土地市场复苏让一些项目有了涨价的新的参照物、资金向楼市集中增加了开发成本、非正常需求捉对施杀让市场决定房价重回，显然这些因素都无法支持房价持续的暴涨。

    一，暴涨只是一线城市的假象。

    象上海北京深圳广州这些一线城市，暴涨才有可能，其他城市未见暴涨。

    其主要原因在于这些城市能够吸纳炒作类买房，如投机，如集资性质的委托投资，还有就是这些城市因为流动人口比较稠密，所以物业的投资功能比较强，专门的投资型物业往往容易引发暴涨。

    另一个原因是这些城市的中高档住宅市场投资空间相对收窄，形成供不应求的卖方格局，而通胀预期与泡沫滋生环境，机构与有钱人进行集中投资。

    而作为普通商品房市场，依然是供过于求的总体格局，这就决定了短暂性的非正常需求一旦饱和，市场复位，房价还是会沉淀一段时间。

    二，商品房供应结构决定，未来两三年内总体上依然是供过于求的关系。

    一个是消化高达30%的存量，我们按照最红火的一季度统计，得花一年零八个月，按照六月统计结果也还需要一年时间，并且这个存量一直在变化当中，即新增项目转化为存量，存量不断消化，因此去库存的任务并不会按照总量除以成交量来完成，而是需要更长时间。

    因此未来总体上供过于求，只要消费者理性消费，房价暴涨不可能蔓延。

    三，未来新增项目将提供平滑房价的基础。

    因为刺激内需需要，房地产现在重新成为各地方政府的头等大事，但鉴于2007年的疯狂，所以政府对楼市的关心超过一般时间。

    未来的市场供应将是三极齐动，一极是存量地，时间长了对开发商是不利的，因为新增用地规划条件与容积水平都有所提高，未来新增供应，较多来自存量地，楼面地价不是太高，相信开发商为了迅速完成调整，不会持续执行高位运行的价格；第二极是2008后拿地形成的增量，这些项目为什么会形成新增供应呢，主要是因为这一时期真正被拿下的用地主要位于中心城区，具备成熟的开发条件，而且开发商也应该很清楚，只有乱，一个存在通胀预期与泡沫预期的环境，最有利于这些项目的上马，而且综合用途的说法，可以稀释曾经的过高地价，过了这个村就没有这个店；最后一极是行政动迁带来的城市新区，这些用地是一个城市未来的主力开发区域，由于缺乏成熟的市政配套，房价不可能一夜之间高涨起来。

    针对这一判断，笔者有如下建议：

    除中高档住宅的投资品外，投机者外，买房不用急。

    当然，除上述一线城市外，在所有城市，自住买房，根据不同的付款条件，中心区的用地稀缺性，对于改善型消费或者换代置业，随时随地可以出手，不急的是普通消费，价格型客户。