【今日快评】拆除封闭小区围墙，你同意吗？

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          《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。
        对于国家推出的新政，有市民对小区安全、公共资源使用、土地出让金等问题提出担忧，也有市民认为开放后将有利于通行和消防安全。
        那么，你的小区是封闭的吗？是否同意拆除围墙呢？

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新闻背景

“住宅小区不封闭”引起热议 看看海口市民们是咋说的

    我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区引各方热议

    开放有利购物通行和消防安全

    防盗车位公摊等难题待解

    《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。对于国家推出的新政，有市民对小区安全、公共资源使用、土地出让金等问题提出担忧，也有市民认为开放后将有利于通行和消防安全。

    市民声音

    要开放小区应先做好防盗措施

    “安全怎么解决?”当市民张先生听说今后新建小区原则上不再建设封闭式，已建成的住宅小区和单位大院也要逐步打开的国家新政后，他第一反应这样说道。

    像张先生一样，国家推出的新政，在市民中纷纷引起热议，大家担心最多的便是小区开放后，如何避免被盗。

    “海口这几年住宅小区盗窃案件频频发生，如果开放后不是更有利于小偷进出小区吗?如果一定要开放，必须先做好防盗措施。”市民王女士说。

    也有市民担心，小区开放后，外来人员频繁经过小区，或在小区内空地举办活动、跳广场舞等，将会影响业主的居住环境。

    开放有利于交通和消防安全

    “小区现在封闭式，只有东边和西边两个大门可以出去，如果以后真的能开放，去旁边散步逛街，确实从生活上来说，肯定会方便很多。”对于国家新政，也有市民给予支持。

    市民方先生认为，封闭是为了小区安全，而封闭的小区并不能保证盗窃案件就不会发生，在目前监控摄像头大面积覆盖的情况下，不封闭也可以接受。“小区开放了也有开放的好处，如果遇到火灾等灾害，救援的话肯定要方便快捷，有利于消防安全。”市民吴先生认为。

    业主共有资源将如何维护?

    “如果开放了小区，那小区里面的幼儿园、泳池、运动场所、停车位等等原本属于业主的福利，恐怕都会成为公共资源吧?特别是小区一些道路属于业主分摊的公共部分，要怎么才能确保业主的利益不受损害呢?”对于国家新政，有市民提出这样的担忧。

    目前住宅小区停车位紧张的现象已非常普遍，业主们纷纷担心，小区开放后，小区里的停车位将变成对外公共停车位，使停车难的现象更加紧张。

    也有市民提出，如果小区要开放，已经花钱购买的公共部分，政府如要征收作为对外公共道路，则必须向业主退还土地出让金，且是否拆掉已经建成的围墙，也应该取得业主的同意。

    业内人士

    围墙并非一定要建封闭是为了便于管理

    海口市物业行业管理协会秘书长梁金华介绍，海口也有一些小区属于没有围墙的开放式，例如一些修建较早、位于商业中心的商住楼房，下面商铺、上面住宅。也有一些小区没有围墙而成为开放式。

    据介绍，封闭式小区在近十几年来逐渐成为常态，主要原因是考虑到安全、环境卫生等因素，为了便于对小区进行管理，设置了围墙。而小区围墙并非一定要设。相比封闭式小区，开放式小区需要更有力的安全防护措施。但同时，开放式小区在通行条件、购物、消防等方面都将带来便利。

    律师说法

    已建成小区若开放

    业主公摊权益须考虑

    海南深天成律师事务所律师钟敏则认为：小区要从封闭式变成开放式，首先要考虑为什么当初要封闭?封闭的目的，除了考虑到安全因素外，另一个重要原因就是为了确保该小区的业主能够正常使用其出资购买的公摊部分，所以如果已经建成的小区今后要变为开放式，属于小区业主的公共配套设施和道路成为外来人员都可使用的公共资源，则首先必须考虑妥善解决业主出资购买的公摊部分，并且应取得业主的同意。

秋水长天

还是据实作为实施的参考吧，市中区或者商业区的小区可能需要藉此破解交通瓶颈，但是城乡结合部或者不处于交通干支要到的就需要考虑有无必要。同时基于物权法，很大部分人够买小区就考虑过包括停车、安全、环境和运动需求，并且也为此付了公共设施费用，如果强行改变，这势必会影响小区原本该有的价值。从封闭小区到开放小区，物流的安全监管重点从小区大门转移到单元楼栋检测，这也会需要更多的人力物力和提升监控监管布局设防，这部分新增成本也需要考虑。总感觉这样的想法有些理想化，实际操作起来估计难。拭目以待吧

幸福海边

拆除封闭小区围墙一定要结合实际，安全必须放在第一位。

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为生歌唱

说实话 ，我建议都建成封闭小区！

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中央定调要拆小区围墙 今后生活或有5大变革
近日，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发，提出我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。这一说法，颠覆了1998年后的小区“主流”。1998年福利分房改革之后，商品房成为住房主力军，封闭小区风靡全国。

    “拆小区围墙”的消息一出，立即在网上引发热议。开放封闭小区，究竟有什么目的？会给我们生活带来哪些变化？又将如何实施？带着这些市民关心的问题，扬子晚报记者昨天进行了多方采访。

    现状： 封闭的院落把城市割裂开

    何谓街区制？它实际上是由城市主干道围合、中小街道分割、路网密度较高、公共交通完善、公共服务设施就近配套的开放街区模式。其最大的优势在于，能够使得城市生活更便捷、交通循环更通畅以及使得文脉得以传承。据了解，在西方国家，城市通常采用街区制。

    与之相对的则是中国绝大部分城市目前所采用的“院落式”、“封闭小区式”的建设模式，大马路、大广场、大社区，规模过大的院落把城市割裂开来，形成一个个封闭的单元。

    对策：

    拆围墙建设城市“毛细血管”

    那么，中央为何不让城市再建封闭住宅小区呢？《意见》给出了解释：解决交通路网布局问题，促进土地节约利用；树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。也就是说，中央的最大目的在于“治堵”和“防堵”。

    案例：

    成都已开展“小街区”试验

    今年1月，四川就已提出：新建住宅推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。

    作为其首府的成都，则早在去年9月就提出了“大成都建小街区”的概念。根据当地规定，街区单元尺度不宜大于200米×200米，街区单元规模约50亩左右；道路网密度宜不低于10km/km2，道路宽度宜不大于25米；公共交通方面，实现公交站点半径300米基本满覆盖。这种街区模式被成都称为“小街区规制”。

    短板：

    街区制也有不少问题待完善

    街区制并非没有缺点。西方国家的实践表明，街区制由于使得居住区楼下的车流增加、车速更快，增添了交通安全隐患，同时加大了居住区的噪音干扰，会一定程度降低市民居住的舒适度和生活品质。因此，在规划过程中，街区单元尺寸的大小控制十分重要。

    5大猜想

    猜想1 居住

    交通便利了，购物更方便？

    “不能简单片面地理解是今后小区不封闭了，把门打开了，而是整个开发方式的变化。也就是说，以后的小区可能就不是我们现在这样一个成片的围合的模式了，而是街区式的设计，跟欧美等西方国家一样，” 绿地集团苏南事业部南京公司总经理薛明辉指出。“就像我们在国外看到的，下面是商业设施，上面是住宅，街区都不封闭，有城市主路，也有街区内的道路供车辆通行，有利于路网的构建。”

    这样的居住有什么好处？南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华认为，首先是路网会密集，“为城市道路系统增加了很多‘毛细血管’，出行会通畅。对行人也是一样，以前去地铁站、商场、超市可能要绕一个小区，现在直接穿过去就行了。”其次是购物会很方便，“街区制势必会有很多底层商铺，现在的小区内部一般没有商业配套设施，即使有社区商铺也是在小区最外一圈，如果小区规模较大，你买个油盐酱醋，出大门都要10分钟，以后可能超市、小菜场就在楼下，几步路就到了。”

    猜想2 土地

    大地块少了，道路成为出让条件？

    具体到房地产开发，从土地出让开始就可能会产生一系列的变化。

    薛明辉认为，街区制不是房地产开发的导向，而是城市规划的导向，街区的打造会在城市规划的环节就设计好，在土地出让时，作为前置条件注明。一个改变是，因为有路网的分割，今后土地出让的规模可能会小一点，市中心一幅地盖一两幢楼是完全有可能的。“大型小区，像江北那样的‘城’以后就很难再有了。”

    另一方面，道路也可能会在土地出让条件中注明，吴翔华认为，新规的目的就是解决路网设计不合理的问题，所以今后在土地出让之时，应该就要考虑到道路的建设，“这块地要建几条路，建在何处，都会明确。”   

    猜想3 房产

    没了围墙，开发商还能祭出什么招？

    多少年来，围墙够不够高，遮挡够不够密，一直是不少开发商着力打造的卖点。去年底，中海地产斥资300万，在南京城北一处新建楼盘外建起一堵“豪华”围墙，房子没建好，不少购房人已被这堵墙吸引。江苏香溢置业副总经理张良说，浙江的绿城地产和滨江地产，在楼盘建设之初，就是狠命建围墙，给外界传递的信息是:在精致讲究的围墙里，还藏着更多精彩。

    没有围墙，好东西不能再藏着，地产开发面临大变局。地产开发功能趋向强大的同时，开发商的手早已从住宅走向多元，大型房产商不仅要建房，还要建公园；不仅要建小区，还要建菜市场、盖学校。没有围墙，开发商承担的配套谁来建?南京土地储备中心相关负责人表示，他也在紧密关注新政配套细则的出台。

    猜想4 景观

    豪华景观少了，绿地更密集了？

    挖人工湖、几十万元买“树王”，景观往往成为一个小区特别是高档小区的卖点，而高昂的景观成本自然也由消费者买单。不过，如果今后花园变成了公共绿地，豪华景观便没了吸引力。金地集团南京公司负责人认为，“如果小区景观是开放式的，那么开发商会选择维护成本比较低、参与性更强的设计，会更倾向于城市公共绿地的模式。比如说多建一些凉亭、长椅，花木品种选择易维护的、价格便宜的。像大规模的喷泉、水景这些公共绿地里很少见到的景观，可能就不会再做了。”老百姓今后享受的，将不再是单一的小区景观，而会变为系统的城市景观，周边小区都能去，可以散步、休闲的地方将会增加。

    猜想5 费用

    公摊部分少了，居住成本会降低？

    由于私属区域转化为公共区域，业内人士认为，新规可能会降低购房和居住的成本。

    吴翔华表示，“现在老百姓在买房时，小区内的公共道路和绿地都分摊到每套房子，也就是说，这部分的地价都是由购房人买单。而今后这部分地价将从成本中剔除，分摊的土地就少了，应该会降低购房成本。而且如果70年后需要续交土地出让金，公共部分也不用再续交。”

    从物业费的角度来说，南京市物业协会副会长、新鸿运物业管理股份公司董事长王中宁也认为，业主的费用可能会降低。“虽说小区开放以后，公共区域的保洁、维护，以及安保的压力加大，必须增派人手，但这些都属于公共空间，应该由政府来买单。比如说小区绿地、道路等的保洁，今后应该属于街区承担，业主只需要分摊楼内区域的保洁费用。所以虽然维护成本增加了，但应该不会转嫁到业主头上。”

    市民反应

    有人点赞“早该改了”

    也有人担心“生活品质降了”

    昨天一早，这一新规就引爆网络，既有人表示“太赞了”，也有市民担忧“安全谁来保障，老人小孩今后还能在家门口愉快地玩耍吗？”

    “太赞了，打开小区大门确实能方便出行。我家离地铁站其实并不远，如果穿过一个小区，只要大约十多分钟，但是从大路走，步行要20分钟。可是从小区借道真的很痛苦，要么跟着别的业主混进去，要么就要跟小区保安说好话，请他们帮忙刷卡。有时候怕麻烦，放着近路不能走，只能绕远，想想真是不甘心。”市民刘小姐表示对新规大力支持。

    还有网友表示“早该改了”，直言“现在城市交通状况的恶化，封闭式小区要负极大责任。”

    安全性和环境品质的降低，维护成本的增加，则是反对派市民担忧的原因。

    “小区里车来车往，什么人都能进，我还能放心地让小孩在楼下玩吗？”赵小姐很是担心。还有市民表示，现在封闭小区还会被盗，如果不封闭，安全性会不会更差？

    “我们理解政府想改善交通的愿望，但是我当初买房的时候，很大程度考虑的是小区的景观和物业管理的高品质，花的高价钱中，有一块就是给景观买的单。如果今后大门打开了，私家园林变成了公共绿地。那我们当初公摊的景观成本谁来补偿？谁都可以到小区的草坪上晒太阳，往来人员多了，能保证没人乱扔垃圾？维护成本提高了，物业费会不会增加？这个让业主承担是不是不公平？”家住某高档小区的市民许先生指出。

    专家规划

    没围墙的小街区

    是国外城市通行做法

    “小街区”是今后的方向，城市规划设计的理念和手法也要随之更新，南京市城市规划编制研究中心总工程师刘正平告诉记者，目前南京市在江北新区中心区、南部新城的红花-机场片区的规划中，就已经落实了这一理念。

    小街区是国外城市通行做法

    以前的住宅用地都是大块出让，建成后形成封闭小区进行物业管理。刘正平说，我们以往流行大院文化，强调大院式的封闭管理模式。在主城里大单位大机关多，高校动辄占地几十公顷，城市道路到了大院门口就断头了。如果要在大院里开路就会引起轩然大波，难度很大。

    “这次的意见出来后，要求推广小街区、密路网的做法，让大型住宅小区融入街区，也是未来的方向。”他介绍，这也是学习了国外的先进理念和做法，这在美国和欧洲，小街区、密路网是一种通行的做法，很难见到大片封闭住宅小区。他特别举了美国曼哈顿地区的例子，全部都是一个一个长方向的单元组成，纵向隔八九十米就一条街，横向100-120米左右一条路，路幅不宽大概12-16米，方便了交通出行，整个街区也非常有活力。

    一位从事交通规划设计的专家说，当年在桥北某大型楼盘的方案设计时，几平方公里地区里市政支路全被砍去，仅留少量干路，最后导致桥北地区的居住品质和出行的不便利，业主要出门坐个公交车，都要在小区走好远，这也是一个深刻的教训。

    江北新区核心区、南部新城规划小街区

    和目前新区动辄40-60米宽的大马路不同，江北新区中心区的街区就显得迷你起来。刘正平介绍，江北新区中心区规划中，编制单位美国SOM建筑设计事务所就引入了这一“小街区、密路网”的理念，在核心区按照18米的路幅设计街区道路，这比曼哈顿的路幅略宽，也是考虑到了我们有路边停车的实际需要。记者了解到，在江北新区核心区的CBD部分，小街区格局中每个单元格大概是120米×150米左右，居住片区街区单元会略大，大概在150米×200米左右。江北新区中心区实现了规划的全覆盖，预计江北新区中心区推地模式也会不同以往，不会再划一大片地出让。

    记者了解到，在南部新城的红花-机场片区的规划中，其创意街区被规划为一条条“小格路网”。规划编制者也认为，小地块的街区模式交通更加便利，市民活动空间更大，更有利于创造旺盛的城市活力。此外，在下关滨江的规划设计中，当时也一度提出了小格路网的理念，但并未得到落实，在实际拍地中还是按照常规的做法大面积土地出让。

    单元大院和小区里开路，实行起来有点难

    已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，这一提法实现起来目前有点难。刘正平坦言，由于涉及到安全、物业管理、停车等问题，已建成小区的开发不可避免会引起业主的反对。此前，南京市在实施汉府街的东延时，尽管当时是预留城市道路的，但在实施过程中还是遭到了小区业主的强烈反对。此外，南京市规划局在公示某高校片区规划时，其中有一条规划预留的城市道路，也是引起了舆论的轩然大波。由此可见，要让单元大院和住宅小区打开大门，内部道路公共化的难度之大。

    谈到封闭小区是否要打开？一位交通规划设计专家提出，这应该是政府推行小街区的愿景，是个方向，但从呼吁到实施，问题较多，需要从小区设计，规划管理、法规以及其他部门的协同一并改变。从设计开始，就要把小区公共资源设置为开放模式，但还要考虑业主的私密性和便于管理；规划管理上要对出让用地的边界范围划定。他认为，对阻碍交通的大院，该切要切；对已按小路网建设的新区，宜尊重国人生活习惯。

来源： 扬子晚报    转自：新华网

为生歌唱

开放的小区没人管理，脏乱差！

无情

同意

李周樾

其实有房的都不乐意放弃封闭住宅小区，理由无非“安全”，而没房的对这政策非常赞成，理由无非“治堵”。
一方是私人权益，另一方是公共利益，两者的博弈，构成了中国改革的曲折路径。封闭式小区的确对住在其中的住户提供了安全保障。进区有保安，进门有防盗门，就我所住的不豪华小区看，有了规范的物业，治安的确好很多，小区紧张的地面上也划出了一个个停车位，有社区公园、健身场地、图书馆，去年还办了社区食堂。在这个封闭的院墙里，远离大马路的喧嚣，居委会卖力地为属地居民提供更好的公共服务。

封闭管理的小区像极了一片自给自足的净土。

不过，你只要一出门，心情立马就糟糕，到处都是堵堵堵。北京的大城市病早就有专家诊断过，就是缺乏城市交通的毛细血管，车子无法在街巷里安静穿梭，只能在大马路上堵着狂摁喇叭。堵住这些毛细血管的，就是这些大小块头的封闭式小区和存在年数更久的机关大院，我们看手机地图，这种块状分割的大社区在北京随处可见，动辄几十、上百亩地，你要从东路走到西路，只能绕一大圈。
  事实上很多人认为拆小区的围墙，其实是拆“心墙”，要打掉一些机关大院和某些人的权力优越感，让城市回归自由、平等的市民社会。如果能达到如此社会效果，那这个城市改造就有了社会进步的意味。