冶建企业如何抢抓房地产“白银时代”市场机遇

屈联西

冶建企业历经转型发展，已经普遍涉足房地产相关业务，或直接开发项目，或承揽商业地产、保障性住房建设工程。房地产市场走势与冶建企业密切相关，房价涨跌直接影响企业经营状况和业绩。
　　去年以来，以深圳、上海为代表的一线城市房价快速上涨并逐渐蔓延到部分二线城市，引发政府出台政策进行调控，而与这些城市房地产市场热火朝天景象形成鲜明对比的是，三、四线城市普遍在艰难去库存，部分城市房价仍未止跌。
　　展望未来，冶建企业房地产业务还有“淘金”机会吗？
　　据统计，2015年末，我国常住人口城镇化率为56.1%，相比发达国家70%以上城镇化率差距较大。按照“十三五”规划，到2020年我国城镇化率提高到60%左右，预计新增城镇人口5300余万人，超过目前北京和上海人口总和。新增城镇人口必然释放出大规模的置业需求。与此同时，现有房屋中，大量上世纪建造的住宅建设标准低，户型单一，居住环境差，随着经济发展，也将产生大量置换改善性需求。可以预计，未来数年，房地产市场需求依然旺盛。但从这一轮房价上涨的表现来看，全国房地产市场“山河一片红”的普涨格局一去不复返，各城市之间将出现严重分化。冶建企业要抢抓市场机遇，必须开展深入研究，具有前瞻性地分析具体城市和项目，有选择性地拓展业务。
　　房价涨跌是供需关系的体现，当供不应求时，价格便会上涨。研判房地产市场机遇和未来走势，必须从影响房价的“供给”和“需求”双侧进行研究。从“供给侧”来看，应结合每个城市的具体情况进行分析。
　　一是研究住房库存和去化周期。这一轮房价快速上涨的城市，典型的共同特征是库存少，去化周期短，在政策、信贷等多方面利好刺激楼市回暖的情况下，供需不平衡的矛盾迅速暴露出来，房价开始上涨。随后，房产中介、资金杠杆和媒体报道的助推，买卖双方的心理对比迅速发生变化，买方加速入场，卖方惜售或违约，进一步加剧供需矛盾造成市场紧张，房价一浪接一浪加速上扬。三、四线城市受政策影响也出现回暖迹象，但囿于库存高企，成交量适度放大无法撼动巨大的存量，由此导致此轮房价上涨形成“冰火两重天”的景象。应当说，一个城市房地产市场短期的走势，首先取决于其库存、去化周期和土地供应量。
　　二是研究城市规划和产业布局。同一座城市，不同区域的房价涨幅相差甚远，这与城市规划和区域产业布局密切相关。近期苏州楼市涨幅超深圳，其领涨区域便是产业聚集的苏州工业园区板块。北京每开通一条地铁线路或设立一所优质中小学校，就能带动沿线或周边房价大幅上涨。北京通州确定为行政副中心后，尽管实行最严限购，但依然领涨北京房价。
　　三是研究地方政府管控思路。政府掌控土体供应和调控政策，是影响房价的重要因素。除国家对房地产市场进行统一调控外，各地方政府管理房地产业的思路也存在差异。如重庆借鉴新加坡的一些做法，构建和完善住房保障体系，并试点地票制度加大土地供应，供需总体保持平衡，过去5年房价仅上涨12%，远低于国内同期20%的平均涨幅。合肥多年来严守每年新增450万平方米地面面积的供地计划，即使在全国市场疯涨的2013年也没有突破，土地供应有限，2015年受政策刺激住房市场供不应求，销售火热，库存紧张。
　　从“需求侧”来看，住房用于满足人们的基本居住需要，其购买需求由居民的“购买意愿”和“购买能力”决定。研究一个城市住房总体需求量，应重点研究城市的发展潜力和人口状况。
　　一是研究城市的功能定位和区域位置。本轮房价上涨区域特征明显，由京沪深一线城市逐步蔓延到区域中心的二线城市和一线城市周边。这些城市集聚了国内或者区域内重要资源，居民储蓄高，强大的购买力推动了房价上涨。着眼未来，城市的拓展将呈现城市群、城市带的发展趋势，总的来看，京津冀、长三角、珠三角以及一些区域城市群的发展潜力较大。
　　二是研究城市的主导产业。实体经济的发展状况直接影响居民的就业和收入，决定居民的购买力。一个城市如果聚集了高精尖产业，企业创新能力强，利润率高，发展潜力大，居民收入高，住房购买力相对强。反之，如果城市主导产业为夕阳产业，员工收入偏低，发展后劲不足，人才吸引力差，房地产业的发展便会受到拖累。如美国曾经十分辉煌的城市底特律单一汽车产业衰落后，房价一落千丈，甚至出现了“1双鞋抵2套房”的情况。国内煤都鄂尔多斯GDP曾赶超香港，房价从2006年开始3年时间涨了近6倍，直逼“北上广”，2011年后煤炭量价狂跌，楼市神话一夜破碎，至今依然低迷。因产业单一或严重依赖自然资源导致城市发展潜力不足，房价持续低迷的城市比比皆是，如浙江温州、河北唐山、江西景德镇、湖北黄石、甘肃玉门和陕西神木等。
　　三是研究人口结构和流动情况。我国已整体进入老龄化社会，但各个城市的人口结构存在差异，这对住房产品类型的需求影响较大。深圳、苏州、昆山等城市通过发展新兴产业迅速崛起，吸引了大量外地创新创业的年轻人，住房刚性需求和投资需求大，而一些人口结构相对稳定的城市，住房的改善性需求占比相对较高。城市人口基数和流动状况也是影响房价走势的原因，人口基数大、长期净流入的城市，有利于房价保持坚挺和上涨，人口基数小、长期净流出则不利于房地产业发展。
　　按照“十三五”规划纲要目标，2020年城乡居民人均收入比2010年翻一番。伴随着城镇化的进程，居民可支配收入和支付能力将大大提高，未来适度宽松的货币政策也有利于人们不断改善居住环境。房地产业告别“黄金”十年，进入“白银”时代依然值得期待。面对市场潜力，冶建企业唯有加强对影响房地产业发展各方面因素的研究，才能不断提升“淘金”的本领和技能。

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冶建企业历经转型发展，已经普遍涉足房地产相关业务，或直接开发项目，或承揽商业地产、保障性住房建设工程。房地产市场走势与冶建企业密切相关，房价涨跌直接影响企业经营状况和业绩。