市场低迷，深圳的房子该买还是卖？

胡云峰

　　深圳楼市经过2015年的大涨后，房产的金融属性越来越强，深圳居民特别是有房一族升值的欲望也越来越强，对于区域规划，投资的技巧，深圳楼市目前趋势和未来趋势，如何买到升值属性比较强的房子，听听淘房哥摩天的精彩观点吧。
　　
　　本期先从区域分析开始，看看哪个片区升值潜力较大，最适合你。
　　
　　区域分析
　　
　　罗湖
　　
　　罗湖是80、90年代深圳最繁华的区域，早期有做金融的、做珠宝的，但是罗湖的城市规划非常差，大部分楼盘物业以港式建筑为主，户型不方正，客厅没有阳台，高容积率大厦，随着整个城市的发展，它有一定的阻力，早期它没有工厂，都是高楼住宅，这种住宅过了二十年、三十年之后已经是被淘汰的物业，现在的人有一种追新的趋势，也就是说现在的年轻人不单单是看房价、地段，他对楼盘品质的要求也非常重要。
　　
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　　地铁：
　　
　　7号线、9号线，还有一个是8号线，也可以说是2号线东延线。
　　
　　旧改：
　　
　　罗湖的旧改说得最久的应该是蔡屋围京基的旧改，还有新出的莲塘的旧改，还有黄贝岭和笋岗的旧改，莲塘的旧改现在是华润和京基在谈，黄贝岭的深业东岭已经入市了，后面还会有华润在湖贝村的旧改。再就是蔡屋围旧改，最后是笋岗，笋岗现在已经开始拆迁了，以做汽车产业、做物流为主，现在有华润、招商、深业。
　　
　　重点区域1：蔡屋围（4-7万/㎡）
　　
　　也就是地王大厦那一块，蔡屋围区域分化比较严重，有2000、2005、2008年的花园社区，也有老小区，目前的价格是4-7万元/平米。
　　
　　它比较有代表性：
　　
　　1）它是罗湖的金融中心，购买力是最强的，租金回报也是最高的，一房一厅可以租4000-5000元，两房可以租7000-8000元，去年京基百纳空间360、370万的两房可以租到7000元，租金回报率非常高，同等条件，在宝安中心区700万的三房可能只能租到7000元。
　　
　　2）目前来说，有地铁1号线和2号线在大剧院地铁站接驳，未来还会有7号线和9号线，也就是说整个区域有四条地铁接驳，是比较重要的交通枢纽，北面还有笋岗旧改，旧改可以提升一个区域的价值，最典型的就是华润城的旧改，现在有商业、有写字楼，整体区域环境好了很多，停车位也多了很多，其实这些都会附加到房子上面。目前风格名苑、金众经典家园等小区大概是5-6万/平，在这个区域，可以350万或者300万买到50-60平的两房，这个区域有轨道交通，有地铁，又有大型商业，还有稳定的租金回报率，作为过渡是没有问题的。
　　
　　重点区域2：莲塘（4.5-6.5万/㎡）
　　
　　莲塘属于改善性物业，也可以说是刚需区域，莲塘早期的交通不是很方便，随着8号线和地铁2号线东延，在莲塘有两个站，它就是房价升值的主力。其次，它有罗湖比较好的学位，如深中、翠园、罗外，莲塘有罗外的学位，在整个深圳排名前20名，目前的价格是4.5-6.5万/平，整个区域大部分是以花园小区为主，像鹏兴花园一期、二期、三期、四期、五期、六期，合正锦园、金色年华家园，大部分都是2000年后的花园社区在一起，还有一个华润和京基的旧改，还有地铁，这是已经动工的。
　　
　　对比一下，南山的学位房大部分都是6万起，宝安的学位房去到5万多，福田基本上也是6、7万起，如果学位是在福田中心区，或者在华强北，在罗湖工作的人群，以后地铁开通之后，从车公庙下午两点钟开车大概是30分钟到鹏兴花园六期，地铁开通后，30分钟内，福田和罗湖大部分购买力是可以辐射到的，并且30分钟以内的交通时间是大部分人都能接受的。
　　
　　来源：深圳新闻网

胡云峰

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