（物价）商品房定价权：究竟谁说了算

马兵

         商品房是如何定价的？其定价机制是如何确定的？作为监控商品价格的物价管理部门，在对商品房价格监控管理上，为什么一而再、再而三地缺位。
　　天津市。海河边。某楼盘售楼中心。
　　记者来到这个楼盘，了解天津的商品房销售情况，遇到了前来购房的市民刘先生。他对记者说：“与两个月前第一次来看楼时相比，销售均价已经从14000元/平方米，上涨到了17000元/平方米。”刘先生指着眼前的楼房，“房价涨得很快，并没有给购房者带来更高的住房品质。小区环境、物业配套、装修标准，甚至外立面涂料都没有大的变化。”
　　按照刘先生的理解，这“涨出来”的3000元/平方米的差价，应该是开发商得到的额外利润。“短短两个月时间，一平方米就涨3000元，是谁给开发商随意涨价的权力？开放商可以任意定价吗？”刘先生向记者表达了自己的疑问。
　　“商品房是如何定价的？开发商可以想卖什么价就定什么价吗？商品房作为普通民众生活中离不开的必需商品，其定价机制是如何确定的？作为监控商品价格的物价部门，在对商品房价格监控管理上，为什么一而再、再而三地缺位？”
　　两年前，《新财经》记者曾就以上问题，向博鳌亚洲论坛秘书长龙永图求解，龙永图先生以话题太敏感为由，谢绝了我们的采访。
　　而今，当我们再一次就上述这些疑问，与相关物价部门取得联系，只是希望能得到一个清晰的、能让人听明白的答复：商品房定价权，究竟谁说了算。
　　——南京市物价局：没有制定或改变定价范围的权力
　　2008年，南京万科低价出售光明城市花园三期的两栋楼房，此举不但遭遇业主维权，也使南京万科被物价局查处。“降价门”事件在让万科集团陷入尴尬的同时，也使南京的“一房一价”政策，受到全国广泛关注。
　　2007年5月，江苏省物价局出台《进一步加强和完善商品住房价格管理意见的实施意见》，规定对经济适用住房、中低价商品住房、征地拆迁安置房实行政府指导价管理，严格审核其建设成本和管理费用，销售利润率要严格控制在规定的幅度内，合理制定经济适用住房、中低价商品住房及征地拆迁安置房政府指导价。当月，南京便跟进出台“一房一价”新政，规定“普通商品住宅的净利润率为8％”。
　　作为曾经尝试以政府指导价核定商品房价格的城市，南京市在相关管理政策出台后，得到了什么经验和体会？《新财经》记者拨通了南京市物价局的电话。南京市物价局房地产价格处的陈处长告诉记者，在“降价门”事件中，万科公司销售的光明城市花园住宅商品房，超过了核定的基准价浮动幅度，违反了政府指导价规定，且公司提出的新增建设成本依据不足。物价局按照有关规定，对公司进行了价格行政处罚。
　　陈处长介绍说，商品房能否列入定价范畴，要依照有关规定。根据《中华人民共和国价格法》（以下简称《价格法》）第十九条，政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以中央的和地方的定价目录为依据。中央定价目录由国务院价格主管部门制定、修订，报国务院批准后公布。地方定价目录由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定。作为地方政府，南京市严格依照省物价部门的指示，进行价格调控和监测，南京市物价局本身并没有制定或改变定价范围的权力。
　　陈处长说，2007年出台的“一房一价”政策，主要是当时房地产市场持续低迷，“拐点临近”之说造成市场恐慌，观望情绪严重。为了稳定住房市场、提振市场信心，江苏省物价局才将政府指导价的思想引入商品房定价机制。
　　也就是说，这一政策的出发点，并不是平抑房价，而是要振兴当时低迷的楼市。因此，2008年底，当复苏迹象日渐明显，“一房一价”政策便功成身退。2008年12月28日，江苏省物价局公布了贯彻落实省政府《关于促进房地产市场健康发展的意见》的通知，大幅度对房价监管“松绑”。通知显示：“从2009年1月1日起，江苏省各级价格主管部门将暂停对普通商品住房销售前的价格审批，将定价权‘下放’给企业。”
　　“在当时的经济形势下，取消执行普通商品房的核价制度，是为了让商品房的价格更灵敏地反映市场变化，拉动内需，保障房地产市场稳定健康发展。”陈处长对记者表示。
　　在采访中，针对新近出台的“国十一条”，陈处长也表达了自己的看法：“国十一条”的宗旨其实不是“约束”，而是用“土地、信贷、税收”等“无形的手”，来调控房地产市场，促进房地产市场“健康发展”。

　——天津市物价局：
　　法律没有规定物价局可以限制商品房的价格
　　天津市物价局综合法规处的白处长向《新财经》记者介绍，根据《价格法》的规定，商品或服务的价格制定主要有三种形式：政府指导价、政府定价和市场调节价。大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。
　　白处长说，就住房而言，保障性住房（包括限价商品房、定向安置房和经济适用房）适用政府指导价，而一般的商品房适用市场调节价。对于适用市场调节价的商品房，物价局的监督监测职能主要表现为明码标价的管理。
　　记者尝试与白处长进一步探讨，配合国家宏观调控，解决目前的高房价问题，物价局是否有可能承担更多职能？白处长表示，对公民而言，法未禁止皆自由；对政府而言，法未授权皆禁止。《价格法》对商品房的分类，就是采取市场调节价。法律没有规定物价局可以限制商品房的价格或利润率，我们就不能这样做。
　　白处长认为：房地产市场的问题，不仅仅是价格问题，尽管价格是最终表象。行政干预不符合市场方向，需要所有相关主体自身的改革，房价才能理性回归。
　　——发改委价格监测中心：“没有时间应付”记者采访
　　在采访了两个地方物价部门之后，记者试图联系国家物价主管部门，才得知原国家物价局现已变更为“国家发展和改革委员会价格监测中心”，原机构并入国家发改委，是一个财政全额拨款的事业单位。
　　记者拨通了价格监测中心办公室的电话，一位姓丁的先生在获知采访事宜后告诉记者，物价部门现已并入国家发改委，有关新闻采访工作统一由发改委新闻中心负责。对记者提出的采访要求，丁先生表示：估计发改委可能“没有时间应付”。
　　记者注意到，《价格法》第三十七条规定，新闻单位有权进行价格舆论监督。
　　——商品房定价权：“有法谁来依”
　　两个地方物价局负责人士都表示，商品房不属于政府指导价或政府定价范畴，而应当采用市场调节价。但记者在认真研读《价格法》之后，心头依然存有诸多疑问如下：
　　《价格法》第八条：经营者定价的基本依据是生产经营成本和市场供求状况。
　　疑问一：显著虚高的房价，是否已严重高出地产商的生产经营成本，背离市场供求状况？
　　《价格法》第九条：经营者应当努力改进生产经营管理，降低生产经营成本，为消费者提供价格合理的商品和服务，并在市场竞争中获取合法利润。
　　疑问二：天津市民刘先生购买的商品房，在两个月内同品质商品涨价3000元/平方米，这样的涨价机制合理吗？这样的利润合法吗？
　　《价格法》第十八条：下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格。
　　疑问三：作为人民群众衣食住行中“住”的重要组成部分，商品房算不算“与国民经济发展和人民生活关系重大”？
　　《价格法》第三十条：当重要商品和服务价格显著上涨或者有可能显著上涨，国务院和省、自治区、直辖市人民政府可以对部分价格采取限定差价率或者利润率、规定限价、实行提价申报制度和调价备案制度等干预措施。
　　疑问四：在过去五年中，全国商品房价格的联动上涨，尤其是北京、上海、广州、深圳等城市的商品房价格出现暴涨，是不是已经呈现出“显著上涨”的趋势？又有哪个部门出来采取了卓有成效或立竿见影的“限价”或“干预”措施？
　　记者观察
　　高房价伤害了谁
　　我曾开玩笑式地问一个在深圳工作了二十年的朋友：“如果你死后，你的墓志铭打算写点什 他说：“我解决了住房问题！”
　　面对这样的冷幽默，我无言以对。
　　英国经济学家马歇尔在《经济学原理》一书中指出，商品的价值是由供求关系决定的。法国社会学家波伏娃则在《第二性》一书的结语中写道，交换是以提供的商品对于买主而不是对于卖主所具有的价值为基础的。
　　在当今中国，严重偏离普通民众购买力的高房价，已经不仅仅表现为一个经济问题，更表现为一个社会问题。
　　在采访中，天津市一对“80后”小夫妻的境遇，让记者感慨良多。二人均系南开大学本硕连读的高才生，在天津都有一份中等收入的工作。毕业三年后，他们走入了结婚礼堂，婚后则与女方父母共同住进了“二室一厅”，颠覆了地产大佬冯仑“未婚女青年推动房价上涨”的荒唐论调。
　　“我们的收入都不低，可持续走高的房价，还是让我们望而却步。”女主人对目前的高房价表达了自己的看法。颇具讽刺意味的是，他们夫妻中有一人供职于天津市某房地产开发公司。
　　全国人大财经委副主任贺铿近日对媒体坦言，作为“副部级官员”，自己的工资“买不起房”。
　　如果说，社会中坚群体、包括潜在中坚群体，他们在省吃俭用后，却仍然只能感叹“楼价与房贷齐飞，愁眉共苦脸一色”的话，我们的政府决策部门，真的有必要对现在的高房价，作出必要而深刻的反思与检讨了。

来源： 《新财经》