租住不知身是客

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近日，多个城市新一轮楼市调控接踵而至，有关房价上涨的消息刷爆朋友圈，让笔者想起一个美国买房故事。美国电视祖母级人物芭芭拉·沃尔特斯，是美国——或许也是全世界——采访各国名人最多的电视主持人，曾作过七百余次专访。芭芭拉至今住在租来的公寓里——当然，租的是纽约高级公寓。不过，她也想过买房的。
1970年代中期，芭芭拉和后来担任联邦储备委员会主席近二十年、被认为是克林顿时期经济繁荣大功臣的艾伦·格林斯潘在副总统的宴会上相识，两人开始约会。芭芭拉在自传《试镜》（Audition： A Memoir）中说，格林斯潘帮助她作出了从老东家NBC跳槽到ABC的决定，工资猛升到100万。成了百万宝贝，芭芭拉考虑在纽约买房。朋友给她在第五大道肯尼迪总统夫人所住的大楼里找到一套四睡房公寓，房主开价25万美金。当时是民主党的卡特当总统，“政治正确”席卷美国，美国国务院就在这时开始给世界各国写人权报告。纽约市长也是民主党，对犯罪打击不力，城市在衰落中，富人都想逃出去。格林斯潘劝芭芭拉不要买。
这套公寓，现在至少值4000万。天天要判断经济形势的格林斯潘，照样算不准房价。
必定有读者会奇怪：就算单身百万，税拿一半，买套25万的公寓还是不成问题，为什么不买？格林斯潘是经济学家，为芭芭拉打算时，一定有很多复杂的经济考量。而在美国投资界，很多人认为，如果把机会成本也算进去，买房作为一种投资，不见得比租房合算。贷款买房，累积的利息，通常是原始房价的两倍。也就是说，买房者实际上付了3倍房钱。把这些钱分批投入股市，扣除每月房租后，长期收益很可能胜过买房。也就是说，你买了房子，这笔钱就失去了其他投资机会，这个机会的收益，也是你买房的成本。各种成本叠加起来，最后可能会超过你的买房收益。
耶鲁经济学教授罗伯特·希勒曾经指出，通货膨胀主要是生活必需品价格上涨，房子作为生活必需品，价格应该跟通货膨胀大致同步。历史数据证明了这一点。2006年8月，《纽约时报》某篇文章中附了希勒提供的一张图。图中，以1890年房价为基准100，按通货膨胀调整后的历年房价，在80与120之间波动。但是，从1997年开始，房价陡然飞升，在2006年达到200，显著超过通货膨胀。希勒预言美国房地产市场有泡沫。一年之后，2007年12月，美国次贷危机爆发,房价暴跌。泡沫吹了十年，终于破碎。希勒因为对资产市场的研究，包括对次贷危机的预言，荣获2013年诺贝尔经济学奖。
房价跟通货膨胀大致同步；而股票价格跟国民生产总值大致同步。如果经济在发展，扣除通货膨胀后仍有增长，长程而言，买股票应该胜过买房子。不过，租房买股票者，因为有房租支出，到底怎么合算，计算很复杂，牵涉到租金与房价的比例、贷款利息、股票增值速度等因素。只是笼统说买房一定赚，至少在美国未必如此。而且美国虽然没有购房限制，但政府对租房有很多优待：部分租金可以抵税；低收入者在房租超过收入三分之一时，可以申请租房补贴；很多城市有租金管制，每年只能小幅度增长，等等。
当然，任何事都有例外。纽约自以为是人人向往的世界之都，永不缺乏购房需求。而例外的例外，则是芭芭拉·沃尔特斯的购房时期。自由主义心态占上风、一贯是民主党票仓的纽约市，终于对居高不下的犯罪率忍无可忍，在1990年代选了个共和党市长鲁迪·朱利安尼。他重手抓治安，不但谋杀、强奸等恶性犯罪数连年下降，就连曾经随处可见的站街女都被赶走了。纽约重回繁荣，房价触底反弹。这样的政治变动，不是格林斯潘能预料的。朱利安尼后来在9·11事件中的指挥若定，为他赢得了“美国市长”的赞誉。
上面讲的租房与买房之比较，是从投资角度考虑的。房子，当然更是一种生活方式。有人喜欢房主的自由，家里爱怎么布置就怎么布置，院子里爱种什么花就种什么花。有人喜欢租房的轻简，水龙头坏了，只要给房东打个电话，自有房东负责修理。如果租金与房价的比例很低，贷款利率很高，则每月高额还房贷不如低额付租金，省下钱来改善生活品质，吃哈根达斯冰棍，上北海道避暑。总之，说到底这是一个很私人的决定。
（作者为旅美学者）    来源:南方周末