【评论】房地产调控：限制投资性需求与加大保障房供应

张硕御月

        上周出台的房产新政开始影响北京房价，部分楼盘给出优惠价。4月20日的报道说，房产新政在本周一的股市上率先得到市场的反应，受政策影响，深沪两市房地产股票一路暴跌。这从另一个方面显示出此轮调控政策对市场巨大的影响力，或者亦证明过高的房价已使市场的承受力到达脆弱的边缘。

        毫无疑问，2010年以来，不少地方房价的一路飙升是促使此次宏观调控政策出台的根本原因。不论是购房人，还是国家经济，都无力承担过高房价承载的风险与压力。

        今年3月全国两会，高房价问题成为公众重点关注的问题。但当月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%。在北京，2009年10月至2010年3月，商品房住宅均价普遍涨幅超过60%，部分楼盘甚至高达120%。

        如果仅仅从供不应求的角度看高房价，似乎符合正常的市场规律。但将住房回归其居住功能，引入房租的指标，不难发现一些地方的房价已高得离谱。国际上通常用“租售比”即月租金与房价之间的比值，来衡量住房的投资价值，正常范围应在1：100至1：230之间。而北京这一比值为1：525，在22个世界主要城市中名列第一。这意味着房价已经严重背离其使用价值，也意味着住房的资产属性已超越其使用属性，房地产市场健康稳定发展面临考验。

        房地产研究机构高通智库亦有分析报告指出，目前，中国一线城市的高档住宅的年化收益率在2.5%左右，中低住宅在1.8%左右；二线城市高档住宅的年化收益率在3.2%，中低住宅在2.7%左右。一二线城市住宅年化收益率均接近和低于一年期存款利息；再减去通胀之后的实际收益率，已经为负值。对现阶段高档房购买投资性购房比例方面，高通智库提供的数据为70％。

        房价的过快增长，不断加大着经济运行的风险。2009年，我国房地产开发贷款累计新增5764亿元，个人住房贷款累计新增1.4万亿元，这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21%。流向房地产市场的新增贷款规模，远远超出工业、稍逊于基础设施行业的新增贷款规模。中国人民银行最新数据显示，今年一季度房地产人民币贷款仍在不断增加。当越来越多的贷款维系于高房价上时，房地产“绑架”中国经济的预言似乎越来越接近现实。

        还有，不必多说，高企的房价严重影响了普通居民的生活品质。在一家人不吃不喝几十年才能买套房的压力下，安居乐业自然无从谈起。

        正是在这种情况下，本轮房地产调控将着眼点之一选在抑制投资性需求上，希望通过控制银行信贷的手段，限制投资者利用银行贷款炒房。另一方面，通过加大保障性住房的供应，减轻普通居民住房压力。如此，在限制需求与加大供应两个方面，保持房地产市场健康发展。

        必须清楚地认识到，只有保持房地产市场的健康平稳发展，我国经济持续稳定的发展才有保障。