董倩: 2g*J
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叶主任有一点,就是刚才我没怎么弄明白,就是为什么要竞得人要百分之百的自持这个要求是为什么? ,[p
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叶剑平: wCs3:@UH
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这个只是就想,能够使这个租赁能够长期稳定,如果不是百分之百的话,那么比如说股权好几家,那么他们之间就发生了一些纠纷,纠纷呢就影响到我们租客的一些居住条件了。 ub0zJTFJ#
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董倩: yDb'7(3-
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叶教授您再看,就是如果在目前的这样一种土地供应的模式,那企业应该说它的身份更像是一个大房东,企业和政府之间,这种关系它是一种什么样的关系,怎么摆? !U_K&f
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叶剑平: gMWBu~;!
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他呢这应该是政府相当于作为一个金主者,那么企业呢实际上是市场的供应者,他们之间的关系呢,实际上政府想要达到一个目标,比如说就是租赁市场要完善租赁市场,那么要政府就以前的话都是政府自己建,然后呢就公房那种性质,那么现在市场化了,那么他又通过市场的手段来购买这个服务,使得通过呢土地的出让及其约定,让这个市场呢来弥补这个租赁市场的空白,或者稀缺这样的。 >M%\T}5
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董倩: &Wp8u#4L
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好的,叶主任稍后我们有更多的问题给您,上海一直是被看作全国这个房地产市场的一个风向标,这一次在上海的供应的模式发生了变化,那对于企业来说,意味着什么我们继续关注? F1;lQA*7K.
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(播放短片二) fjo{av~]y
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解说: :WGtR\tK
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出让年限70年,开发商在年限内,可持续出租运营,但不得销售。这样的规定对于房产企业来说,他们的盈利预期如何?而政府又是出于怎样的考量来选择企业的呢? pi( -A
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位于嘉定区嘉定新城的租赁住房用地,土地面积约2.85公顷,成交价格为4.24亿元,成交楼面单价为5950元/平方米。据介绍,这样的价格是经过了市场评估、成本测算、集体决策之后,由相关部门制定的。 r90+,aLM#?
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上海市嘉定区规划和土地管理局副局长 周建斌: ;:S&F
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它的投资回收我们也做过测算,周期确实比较长,按照现行现在的市场出租价格的话,也要不同的算法不一样,大概要三四十年以上,四十几年才能全部收回投资成本。 {",MCu_V
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解说: {s?M*_{|
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因为投资成本回收需要经历一个较长的时间,对于企业的开发、运营、资本运作等综合能力也提出了一定的挑战。嘉定区相关部门在选择企业时,也进行了各方面的权衡。 hjZ}C+=O
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上海市嘉定区规划和土地管理局副局长 周建斌: QZAB=rR
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有一定的资金实力和开发实力,有一定的房地产运作的经验,另外就是国资比较可控。但是呢按照常规的投资还原,包括固定的百分之几的利润它又是能够运行下去的,并不是说他拿到项目,它是个运作不下去的项目,仅此而已。 RhI;;Y#@
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解说: yZ]:y-1
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竞得嘉定新城租赁住房用地的是上海嘉定新城发展有限公司,该公司在2004年8月18日正式揭牌成立,为国有独资公司,注册资本26亿元,由嘉定区国资委以现金和国有股权投入。而该公司的入选,也和此前在这块土地上已有的投入分不开。 ,:Jus
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上海市嘉定区规划和土地管理局副局长 周建斌: tary6K9K+
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70年以后,甚至再过几年情况怎么样,也还会有可能调整。 3FSqd<t;D
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记者: iq#b#PYA
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那企业的收益怎么保障呢? dhg~$CVO
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周建斌: h/eR
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因为租金是可以根据市场变化做调整的,比如说以后租金涨了那么它也隔一段时间做一个调整。 |!|^ v
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解说: s1Ok|31|
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另外一幅地块,位于浦东新区张江南区,土地面积约6.5公顷,成交价格为7.24亿元,成交楼面单价为5569元/平方米,竞得的企业是上海张江集团有限公司,该公司与张江科技园区在1992年7月同日挂牌设立,主要负责张江高科技园区的开发与建设。对于这次竞得地块,公司目前也有了自己的规划。 2A`A\19t
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上海张江(集团)有限公司副总经理 孟行南: (;x3} ]
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整个项目的定位,主要瞄准的还是我们的这个中高端的人群,在我们整个园区就业人群当中,对于中高档居住的住宅需求量,还是挺大的,从我们目前的分析结论来看,大概有270万方需求的缺口。从这个角度来说,我们也要打造这么一个产品。 "|Fy+'5}
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董倩: }uHrto3M
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政府出了一个这么低的价钱,对于企业来说,那到底是参不参与竞争呢,如果竞争的话对自己的好处又在哪呢这种模式对于企业来说,改变又是什么呢,我们来看一下,因为在我们的想象当中,企业如果想加入到一个市场行为中,应当是有利可图的,可是这明显起价很低我们来看看这个上海的反映。据上海规土局网站土地出让信息显示,这两幅地块的申请表领取数分别是14家、20家,应当说这个数字显示市场的反映还是积极和热烈的,为什么会这样,那么我们来继续连线叶主任。 c:S] R"
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(电话连线) 5V[oE\B
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董倩: WFR?fDtE
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叶主任您看面对这种应该说,并没有多少钱好赚的这样一种情况,为什么企业房地产企业,还是会相对比较激烈的去竞争? $w)~O<_U
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叶剑平: 'AGto'Yy;
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房地产市场呢实际上就分两个了,一个是出售一个是出租,长期以来我们国家是出售型的房地产为主的,那么出租型的相对短缺,那么随着城镇化进程的开展呢,实际上企业拿地也是很困难的,所以好多的企业也转向了持有物业的这样的管理,所以这是一个市场的行为,通过刚才的介绍,他在二三十年就可以回收成本,那么这样呢就企业呢还是愿意做的,他通过原来开发,就变成物业持有和管理,这样的一个过程的转换,实际上企业也在转型,所以总的来说,通过市场的测算呢,来确定这个地价以及企业呢,通过物业的管理来收得的回报,从市场来说还是能够平衡的,所以好多企业就有兴趣的。 8*SDiZ
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董倩: )C(>H93
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其实叶教授还有一个问题,你比如说这个最后虽然说有这么多的企业竞争,但是最后还是花落两家国企,而且这两家国企都是和相关地块有着千丝万缕的联系,面对这样的一种情况,有的有一家大型的上市房企的负责人他就这么表述的,他说设置一定的门槛将其他的房企拒之门外,一方面可以避免竞买者过多,造成一个哄抬物价,成交价过高的这么一个情况,另外一方面,首幅的租赁地块它具有一个示范和标杆的意义,由国有平台进行操盘的话,更能实现对租赁住房的政策意图,这是这家房产公司的负责人分析的,您怎么分析这两家国企的中标? (YBMsh
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叶剑平: [AH6~-\ x
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我同意他的观点,因为目的是很明确的要租赁,然后租金是什么样的界定,然后住房的标准也是固定的,那就找一家更放心的企业来住更有示范作用了。 v$~QCtc
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董倩: Tm^89I]L
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您说这对于更多的房地产企业来说,这是不是一个怎么说,可以用拐点吗,也就是说意味着可能未来就要面对着越来越多的,只租不售的这样的地块的一种情况呢? 3uU]kD^
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叶剑平: e+v({^k
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我想这也是一个市场的转变吧,刚才说了就是土地越来越少了,所以有一些地产商选择开发出售,有些地产商选择开发后的持有租赁,那么这也是市场的慢慢的发展后,进入的一个房地产市场的多元化的供应,片子一开始比如说包括租房的房客,还拥有一个学区等等,就同买房一样的权利的话,那么慢慢的在大城市的租和售,都是解决住房的一种方式,不要用行政性的其他的一些门槛,比如说一定要拥有住房才拥有学区拥有别的,那么这样呢以后就是住房就可以选择了,是租还是买,那是一种选择而不是作为唯一的一个决定。 # ,uya2!)
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董倩: <99M@ cF
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好,谢谢待会会有更多的问题给您。这两个地块一出来,媒体关注房地产企业关注,各方面都关注,但是最关注的是老百姓,因为大家最关心这样的房子出来谁能住。 (Q[fS:U
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(播放短片三) \y6OUM2y
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解说: .Xm(D>>k
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1897套租赁住房,给谁住?对于未来的租赁对象,嘉定和张江两个地块都目标明确,那就是引进的人才。以张江为例,张江高科技园区是我国第一批国家级高科技园区,成绩卓然但也饱受诟病,曾经以外向型吸纳招商引资为要务,忽视了社区感、舒适度等人本因素,导致了白天拥堵,晚上空城。 sb:d>6
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上海张江高科技园区管委会副主任 王维刚: r`&-9"+
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张江正在建设综合性国家科学中心,从目前看已经集起了相当重要的科研机构和创新创业的人才,这些创新创业人才他们居住问题是摆在面前更大的课题了。 [=O/1T
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解说: Gir#"5F
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业人员达到36万,博士以上的高端人才7000人左右,虽然目前已经建成5000多套人才公寓,但面对巨大的租房需求,要留住人才,首先要解决住房问题,已经摆在了张江高科技园区的面前。 i
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海张江高科技园区管委会副主任王 维刚: Ze<K=Q%(i
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们推出只租不售的人才公寓,第一期是50万方,第一次开工的现在拍出去是13万方,所以后面还要陆陆续续加以推进,这个还是比较长的过程。、么根据时间估计的话到明年9月份左右,第一批就是13万方可以投入使用。 tqAd$:L
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(播放短片三) NC&DF